Les Infos de Marie Antoinette - Gestion de biens - Syndic -

Vous êtes très nombreux à vous interroger sur le contenu de  la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MOLLE), autrement appelée « loi Boutin ». Pour cette raison, il nous a semblé nécessaire de vous faire part dès à présent de quelques dispositions d’importance contenues dans cette loi publiée au JO du 27 mars 2009 (loi n°2009-323).

Nous vous rappelons que toutes les dispositions ci-dessous entrent en vigueur le lendemain de la publication de la loi, soit le 28 mars 2009.

1. Obligation de « transmettre » la quittance de loyer au locataire qui en fait la demande :

Jusqu’à présent, l’article 21 de la loi n° du 6 juillet 1989 faisait obligation au bailleur de « remettre » gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Dans la loi MOLLE, ce terme « remettre » est remplacé par le terme « transmettre ».

1. Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 :

Dans l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.» 

Cette disposition ne s’applique qu’aux baux nouvellement conclus au jour de la publication de la loi et non aux baux en cours.

Notons dès à présent qu’aucune sanction n’est prévue par le texte en cas d’absence de  mention de cette surface dans les baux.

Il nous semble que la surface habitable visée renvoie à la surface définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation suivant lequel :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

1. Sort des baux portant sur des locaux impropres à l’usage d’habitation 

L’article 1719 du Code civil est complété par une phrase ainsi rédigée :  « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.»

1. Logement indécent : transmission du jugement constatant l’indécence du logement au préfet

Le juge aura désormais l’obligation de transmettre au préfet le jugement constatant l’indécence d’un logement loué.

1. Nouvelles dispositions relatives au cautionnement d’un bail d’habitation

La loi MOLLE complète l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, article relatif au cautionnement.

Suivant ce nouvel article, il n'est plus possible au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire de demander un cautionnement.

Par ailleurs, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (c’est-à-dire autre qu’une SCI familiale), le cautionnement ne pourra être demandé que :

 - s’il est apporté par un des organismes dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

1. Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

Nous vous rappelons que suivant la jurisprudence de la Cour de cassation, la restitution du dépôt de garantie incombait jusqu’ici au bailleur originaire, ce qui ne facilitait pas la tâche du locataire…

Beaucoup d’autres dispositions figurent dans la loi de mobilisation pour le logement.

Nous vous en ferons bien évidemment rapidement l’exposé complet.