La gestion quotidienne
Le syndic administre l'immeuble au nom des copropriétaires, accomplit seul l'ensemble des actes assurant sa conservation et la bonne gestion de la copropriété.
Cette autonomie est nécessaire dès lors que l'assemblée des copropriétaires ne peut être réunie et sollicitée en permanence. Mais elle s'exerce sous son contrôle et celui du conseil syndical.
Les assurances
Le syndic souscrit les polices d'assurance de l'immeuble : en général, il s'agit d'une assurance collective multirisques pour les parties communes, qui doit couvrir à la fois les dommages éventuellement subis par l'immeuble, et la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.
Si le syndic a l'obligation d'assurer l'immeuble, vous devez vous-même, en revanche, souscrire une assurance multirisques habitation pour les lots qui vous appartiennent et que vous occupez. L'assurance prise par le syndic ne peut en aucun cas couvrir les dégâts que vous causeriez vous-même aux autres copropriétaires ou aux tiers.
Le recrutement du personnel
Le syndicat des copropriétaires détermine le nombre et la nature des postes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Le syndic procède au recrutement du personnel et lui donne congé : concierge, jardinier... Il fixe sa rémunération en application notamment des dispositions légales : il existe par exemple une convention collective nationale pour les gardiens, concierges et employés d'immeubles.
L entretien de l’immeuble
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C'est au syndic de veiller à l'entretien des parties communes, de passer les contrats avec les entreprises afin d'assurer le bon fonctionnement des éléments d'équipement commun et des services collectifs : ascenseurs, chauffage central, ordures ménagères, espaces verts par exemple.
Le syndic doit établir et tenir à jour un carnet d'entretien. La tenue du carnet d'entretien est un acte de gestion courante qui ne doit pas donner lieu à rémunération supplémentaire. Il contient pour chaque bâtiment (décret du 30 mai 2001) :
l'adresse de l'immeuble,
l'identité du syndic en exercice ;
les références des contrats d'assurance et date d'échéance ;
s'il y a lieu, l'année de réalisation des travaux les plus importants, l'identité des entreprises les ayant réalisés, les références des contrats d'assurance dommages-ouvrage,
et des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que l'indication de leur terme ; »
s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l'assemblée générale.
Les travaux
Si les décisions relatives à l'entretien courant de l'immeuble incombent entièrement au syndic (qui n'est pas obligé de les soumettre au vote de l'assemblée générale), l'exécution des gros travaux de réparation doit être au préalable approuvée par les copropriétaires, car elle entraîne des dépenses importantes.
Cependant, lorsque la sauvegarde de l'immeuble nécessite une réparation urgente, et qu'il n'est pas possible d'attendre que les copropriétaires se réunissent, le syndic peut de sa propre initiative, commander l'exécution des travaux indispensables.
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