Les Infos de Marie Antoinette - Gestion de biens - Syndic -

L’assemblée générale ne peut procéder à un vote global sur des questions distinctes, chaque question doit faire l’objet d’une résolution particulière.

En affirmant par deux fois dans le même arrêt que «chaque résolution proposée ne peut avoir qu’un seul objet», la Cour de cassation(1) condamne clairement la pratique du vote bloqué.
Elle rappelle ainsi à l’ordre les juridictions du fond qui permettent que des questions dites connexes (celles dont le sujet est relativement proche) fassent l’objet d’un seul vote.

En l’espèce, la cour d’appel avait admis que puissent être pris au sein d’une même résolution :
- d’une part, l’interdiction de louer les lots à des preneurs dont l’activité est de nature à entraîner des troubles de jouissance et le mandat donné au syndic d’entreprendre une action judiciaire contre les locataires troublant la tranquillité de l’immeuble ;
- d’autre part, la fermeture totale du portail, l’installation d’un dispositif de sécurité permettant une ouverture à distance et le mandat donné au conseil syndical de faire procéder à ces travaux dans les limites budgétaires fixées par l’assemblée.

Le non-respect du principe «une question, un vote» entraîne la nullité de l’ensemble des résolutions ainsi votées.
La sévérité de la sanction appliquée par la Cour de cassation ne laisse aucune latitude aux syndics qui devront s’assurer non seulement lors de la rédaction de l’ordre du jour mais également lors de la tenue de l’assemblée, qu’à chaque question correspond bien une résolution. C’est d’ailleurs ce que préconise la Commission Relative à la Copropriété qui, dans sa deuxième recommandation, conseille de «séparer les questions soumises à la délibération de l’assemblée générale de manière à assurer la clarté des votes».

La généralité des termes employés ne permet cependant pas de se prononcer sur la pérennité de la jurisprudence admettant l’élection en bloc des conseillers syndicaux lorsqu’il y a autant de candidats que de sièges à pourvoir et qu’aucun copropriétaire n’a exigé un vote individuel(2). Dans ce cas, ne pourrait-on pas en effet considérer que l’objet de cette résolution unique est l’élection des membres du conseil syndical ?

Quoi qu’il en soit, l’article 29 du décret du 17 mars 1967, tel que modifié par le décret du 27 mai 2004, constitue une exception légale à l’application du principe posé par cet arrêt de cassation, puisqu’il permet expressément que les copropriétaires se prononcent par un même vote sur l’élection du syndic et l’approbation de son contrat.

(1) Cass. 3ème civ. 26 septembre 2007, n° 06-11.191.
(2) CA Paris 1^re ch. G 7 mai 2003.