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La sous-location et ses dangers

La sous-location est l’acte par lequel le locataire confie à un sous-locataire la jouissance du bien qu’il loue au propriétaire moyennant le prix d’un loyer.

L’article L. 145-31 du Code des baux et de la copropriété pose le principe de l’interdiction de la sous-location : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute-sous-location totale ou partielle est interdite ».
Le plus souvent, le bail signé entre le bailleur et le locataire comporte une clause qui prohibe le recours à la sous-location.

Le locataire peut se trouver dans une situation où le recours à la sous-location lui permet d’éviter de donner congé (s’il part ponctuellement à l’étranger) ou s’il rencontre des difficultés financières passagères.

La loi a prévu une exception : l’autorisation du bailleur

Concrètement, elle consiste pour le locataire à notifier à son bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception aux termes de laquelle il lui est demandé l’autorisation de sous-louer  le logement loué moyennant la perception d’un loyer qui ne doit pas être supérieur à celui du bail principal. Il peut lui notifier sa décision de sous-louer par acte d’huissier de justice.

Si le bailleur refuse le principe de la sous-location, il lui notifie son refus dans les quinze jours de la réception de la lettre et si le locataire passe outre ce refus, le bailleur peut le congédier sans motif.

Autorisée par le propriétaire, la sous-location n’est cependant pas sans risque

Si le loyer de la sous-location est supérieur au prix du bail principal, le bailleur peut en réclamer la différence à son locataire.

En outre, le locataire s’engage à l’égard du propriétaire à garantir les agissements préjudiciables de son sous-locataire (troubles du voisinage, tapages nocturnes…). Mais il doit aussi remplir les obligations de bailleur vis-à-vis de son locataire (délivrance d’un logement décent, obligation d’entretien…).

Dès lors, le locataire a tout intérêt à souscrire une assurance complémentaire dite « recours du sous-locataire ».

Le sous-locataire a également lieu de souscrire une assurance personnelle au titre des risques locatifs et recours des voisins.

En cas de non-paiement des loyers, le locataire ne pourra se retourner contre son sous-locataire défaillant que dans l’hypothèse où la sous-location a été approuvée par le propriétaire. Sinon, les parties se trouveraient en présence d’une sous-location clandestine n’offrant aucun droit ni aucun recours possible au locataire contre son sous-locataire.
Il demeure que le propriétaire et le sous-locataire ne sont liés par aucun lien contractuel. Ils ne sont tenus à aucune obligation l’un envers l’autre. Mais il existe une exception : si le locataire principal ne paie plus son loyer au propriétaire, ce dernier pourra exercer une action directe contre le sous-locataire à concurrence du montant des sous-loyers.

Il résulte de ce qui précède que même autorisée, la sous-location offre tous les inconvénients sans les avantages de la location et ce, au détriment du locataire et du sous-locataire sans que le propriétaire n’en soit vraiment inquiété.