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Charges locatives : rappel des conditions de leur exigibilité

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les charges locatives peuvent être exigées sous forme de versement de provision, mais que le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle.

Le bailleur doit, à cette occasion, respecter deux règles impératives, à savoir :

- d'une part, un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;
- d'autre part, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (cf. alinéa 7 art. 23).

La Cour de cassation(1), dans un arrêt de censure, rappelle que si l’une des deux conditions n'est pas remplie, le locataire est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées indûment par le bailleur.

Dans les faits, un preneur dont le bail avait été résilié de plein droit forme, par la voie reconventionnelle, une action en répétition de charges indues.

En appel, les juges du fond le déboutent estimant que, par son attitude, il avait renoncé à toute contestation en la matière. Elle précise que le preneur n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges, qu'il ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, que celui-ci a donné lieu à des régularisations, lesquelles n'ont pas fait l'objet de réserves de sa part sur leur montant.
De plus, les juges relèvent que durant l'exécution du contrat, le locataire a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges.

La Haute cour casse l’arrêt et rappelle qu’il revenait au juge du fait de constater que le bailleur a communiqué au locataire le mode de répartition des charges et a tenu à sa disposition les pièces justificatives.

On notera que la jurisprudence est constante en la matière et que les Hauts magistrats estiment que la mise à disposition des pièces justificatives aurait pu intervenir devant la cour d'appel.

En effet, la Haute juridiction a  admis que la production des justificatifs puisse intervenir en cours de procédure(2).

(1) Cass. civ. 3e 8 décembre 2010,  n° 09-71.124.
(2) Cf. Cass. 3e civ. 1er avril 2009, Bull. civ. III, n° 76 ; D. 2009, AJ 1089, obs. ROUQUET ; RJDA 2009, n° 607 ; cf. brève extranet du 28 mai 2009.