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Le locataire peut-il demander un délai de paiement lors de l’audience aux fins de constatation de la clause résolutoire ?

Le locataire peut-il demander un délai de paiement lors de l’audience aux fins de constatation de la clause résolutoire ?

Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 comportant une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges, le fait que le locataire n’ait pas payé les sommes dont il est redevable deux mois après un commandement demeuré infructueux n’emporte pas nécessairement la résiliation de plein droit du contrat.

En effet, l’article 24 alinéa 3 laisse au juge la possibilité, même d’office, d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa 1^er et 1244-2 du Code civil. Les effets de la clause résolutoire se trouvent ainsi suspendus.

Dans son ancienne rédaction, l’article 24 alinéa 2 de la loi imposait au locataire de saisir le juge d’une demande de délai de paiement avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer. Cette disposition a été supprimée depuis la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998.

Dans la mesure où aucun délai n’était plus imposé au preneur, la Cour de cassation a jugé que le locataire pouvait former une demande de délais de paiement le jour même de l’audience aux fins de constat de la clause résolutoire(1), solution réaffirmée dans un arrêt récent(2).

L’octroi de délais est néanmoins soumis à la démonstration par le locataire qu’il est « en situation de régler sa dette locative », ce qui n’est pas le cas par exemple du locataire de mauvaise foi qui n’a fait aucun effort pour apurer sa dette(3), du locataire dont l’arriéré de loyer dépasse les capacités de remboursement(4) ou encore du locataire incarcéré qui se trouve dans l’impossibilité matérielle de régler sa dette(5). Le juge est également amené à prendre en compte la situation du créancier dont les loyers peuvent constituer les moyens d’existence essentiels(6).

Dans tous les cas, les délais accordés ne pourront excéder deux années (art. 1244-1 alinéa 1^er du Code civil).

Enfin, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise en son alinéa 4 que si le locataire s’acquitte de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, en conséquence de quoi le bail poursuit son cours. En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprend son plein effet. Le bailleur devra alors saisir le juge une nouvelle fois aux fins de constatation de la clause résolutoire.

(1) Cass. 3e civ. 17 décembre 2002, n° 01-12.532.

(2) Cass. 3e civ. 16 février 2011, n° 10-14.945.

(3) CA Nîmes 10 février 2000, Loyers et copr. 2000, n° 247.

(4) CA Toulouse 23 avril 2002, Juris-Data n° 2002-178243.

(5) CA Riom 9 janvier 2003, Loyers et copr. 2003, n° 150.

(6) CA Aix-en-Provence 19 septembre 1984, Rev. loyers 1985, 238.