Les Infos de Marie Antoinette - Gestion de biens - Syndic -

La réponse à cette question diffère selon le régime applicable à la location.

Il ressort expressément de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi s'appliquent « aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

Les modalités d’appréciation du caractère accessoire n’ont pas été clairement déterminées par les tribunaux. Une approche subjective tendrait à retenir la commune intention des parties et une approche objective à prendre en compte le caractère complémentaire du local accessoire par rapport au local principal.

Les premiers arrêts de la Cour de cassation portant sur cette question ont procédé à la fois à une approche subjective (absence de référence au bail principal dans le bail accessoire, baux principal et accessoire organisant les rapports contractuels de façon indépendante, loyer du bail accessoire fixé sans référence à une règlementation particulière, modalités de résiliation conventionnelle distinctes dans chacun des baux) et objective (configuration des lieux) pour rejeter le caractère accessoire des baux litigieux(1). Cette approche a été maintenue par les juridictions du fond. Toutefois, la recherche de la commune intention des parties semble prédominante.

Du point de vue de la doctrine, la conclusion d’un bail unique devrait permettre d’éviter les difficultés (J. Lafond, Les baux d’habitation, Litec 2007, n° 144). Dans le cas contraire, il semble nécessaire que les parties stipulent expressément dans le bail portant par exemple sur un garage ou un emplacement de stationnement que ce contrat constitue l’accessoire au bail d’habitation principale ou mixte conclu antérieurement, le cas échéant, que ce contrat était prévu lors de la conclusion du bail principal qui en était le préalable indispensable, et qu’il sera en conséquence soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, et conformément à la lettre de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les deux baux devront être conclus avec le même bailleur.

En cas de difficultés, l’appréciation du caractère accessoire du bail relèvera de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Dans le cas où les conditions évoquées ci-dessus sont remplies, le locataire d’un garage ou d’un emplacement de stationnement peut demander au bailleur, en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, de lui adresser gratuitement une quittance de loyer. Or certains locataires voudraient que cette possibilité soit étendue à tous les baux de garages ou de places de stationnement.

Interrogé en ce sens, le secrétaire d'Etat auprès de la ministre de l'Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, chargé du Logement, a répondu qu’en dehors des cas prévus à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les contrats de location de places de parkings et de garages sont régis par le droit commun constitué par les articles 1709 et suivants du Code civil. De ce fait, l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ne s'applique pas à ces baux. En outre, le secrétaire d’Etat a précisé qu’il n’était pas envisagé à ce jour d'inclure les locations de parkings et garages dans la loi du 6 juillet 1989(2).

Par conséquent, les locataires de garages ou de places de stationnement qui ne constituent pas un accessoire à un bail d’habitation principale ou mixte ne sont pas fondés à demander au bailleur que leur soit adressée gratuitement une quittance de loyer.

Plus généralement, ils ne peuvent se prévaloir d’aucune des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

(1) Cass. 3e civ. 8 janvier 1997, n° 94-19.945 ; Cass. 3e civ. 5 mars 1997, n° 95-14.588.
(2)   Rép. min., JO du 29 mars 2011, p. 3152.