Les loyers des locations de catégories III A, III B, II B, II C, II A restant soumises aux dispositions de la loi de 1948 et n’atteignant pas la valeur locative, peuvent être augmentés à compter du 1er juillet 2011.

Rappelons que la loi de 1948, depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, permet une augmentation rétroactive des loyers au 1er juillet de chaque année.

Cette augmentation est fixée à 2 % sur l’ensemble du territoire.

Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent aucune majoration annuelle légale de loyer.

(1) Décret n° 2011-860 du 20 juillet 2011 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.

La clause litigieuse, en l’espèce, portait sur les modalités de désignation des scrutateurs. Le règlement de copropriété stipulait en effet qu’ils devaient être choisis parmi les deux membres de l’assemblée générale présents et l’acceptant, qui possédaient le plus grand nombre de tantièmes de copropriété.

Or une telle clause est indéniablement contraire à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 dans la mesure où elle prive les copropriétaires de désigner librement un ou plusieurs scrutateurs. 

Cela étant et même s’il avait admis le caractère non écrit de cette clause, le syndicat l’avait néanmoins appliquée.

L’annulation de l’assemblée générale était donc demandée, en l’espèce, pour ce motif : l’application d’une clause du règlement de copropriété contraire à la loi.

La cour d’appel a estimé qu’une telle clause devait recevoir application. La Cour de cassation dans cette décision du 28 avril 2011(1) donne raison aux juges du fond, relevant que « la clause litigieuse du règlement de copropriété n’avait jamais été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire » et que la cour d’appel n’était d’ailleurs pas saisie d’une telle demande.

On peut s’étonner d’une telle position dans la mesure où, en principe, les clauses réputées non écrites sont censées n’avoir jamais existé et n’ont donc pas besoin de l’intervention du juge pour pouvoir ne pas être appliquées.

Mais ici la Cour de cassation semble confirmer la position qu’elle a adoptée depuis une décision du 21 juin 2006(2) : les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.

Par conséquent et en conclusion, un syndicat des copropriétaires doit appliquer les clauses du règlement de copropriété même s’il les estime illégales et non écrites, tant qu’un juge ne les a pas déclarées comme telles !

(1) Cass. 3e civ. 28 avril 2011, n° 10-14298.
(2) Cass. 3e civ. 21 juin 2006, AJDI 2008, 398

Rappelons que la loi ENL du 13 juillet 2006 a complété la liste des clauses réputées non écrites qui figure à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. S’y trouve notamment proscrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure, en plus des sommes versées au titre des dépens.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 juillet 2011(1), vient de rappeler que ces nouvelles dispositions sont d’application immédiate et concernent même les baux en cours au moment de la publication de la loi ENL. Ainsi, les frais de relance exposés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ne peuvent être mis à la charge du locataire.

Dans cette affaire, la propriétaire d’un local d’habitation avait conclu un bail avant 2006 dans lequel était mentionnée une clause prévoyant que les frais de relance seraient à la charge du preneur.

Si la cour d’appel a accueilli la demande de la bailleresse et a condamné le locataire au règlement d’une somme incluant les frais de relance conformément aux clauses contractuelles, il n’en est pas de même de la Cour de cassation.

En effet, cette dernière a considéré que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision en mettant à la charge du preneur les frais de relance en application d’une disposition du bail sans rechercher si ces frais avaient été engagés avant ou après l’entrée en vigueur de ladite modification.

Il faut cependant préciser que même avant de faire partie de la liste de l’article 4, cette clause n’était pas pour autant valable. En effet, sur le fondement de l’article 32 alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991, il était admis que l’imputation des frais de relance devait rester à la charge du créancier lorsque l’action était entreprise sans titre exécutoire, hormis dans le cadre d’un acte dont l’accomplissement était prescrit par la loi, tels les frais liés à la signification d’un commandement de payer les loyers visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, même si le bail est antérieur à la loi de 2006 et comporte donc une telle clause, l’interdiction posée par l’article 4 p n’en reste pas moins applicable.

(1) Cass.civ. 3è, 13 juillet 2011, pourvoi n° 10-22959.

C’est ce qu’a estimé la Cour de cassation(1) dans un récent arrêt en relevant que la restriction stipulée par le règlement de copropriété ne se justifiait pas par la destination de l’immeuble puisque la location meublée entraîne des inconvénients similaires à l’exercice d’une profession libérale expressément autorisée.

Rappelons que l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 8 alinéa 2 du même code ajoute que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Pour apprécier si une clause limitant les droits des copropriétaires est ou non valable, il faudra vérifier si, dans le cas considéré,  la destination de l’immeuble justifie ou non la restriction aux droits des copropriétaires formulée par le règlement(2).

Concernant les clauses relatives à la location des lots, elles peuvent se justifier lorsqu’il s’agit de préserver les conditions d’occupation d’origine de l’immeuble en évitant la multiplication du nombre des occupants ou en interdisant les modes d’occupation qui ne seraient pas en harmonie avec le type d’occupation dont l’immeuble fait l’objet.

Par exemple, la jurisprudence a estimé qu’est licite, dans un immeuble à caractère résidentiel, la clause stipulant que les lots ne pourront en aucun cas être divisés en vue de la location(3), ou des clauses interdisant la location des pièces d’un même appartement à des personnes différentes(4).

De même, a été jugée licite la clause qui, dans un immeuble de grand standing, interdit la location des chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété(5) ou qui interdit la location en meublé des parties d’immeubles à des personnes distinctes dans un immeuble à usage principal d’habitation(6).

En effet, permettre à un copropriétaire de louer séparément en meublé les pièces de son appartement à des personnes différentes peut comporter des inconvénients pour la collectivité, notamment par la venue d’un nombre important de nouveaux occupants dont la présence risque de perturber la tranquillité qui régnait jusqu’alors dans l’immeuble et de créer ainsi un climat moins serein.

En revanche, doivent être considérées comme non écrites les clauses non justifiées par la destination de l’immeuble ou encore incompatibles avec cette destination.

(1) Cass. 3e ch. civ. 8 juin 2011, n° 10-15891.

(2) Cass. 3e civ. 24 octobre 1990, Bull. civ., n° 200, p. 115.

(3) CA Paris 19 juin 1985, D. 1985, Inf. rap. copr. 425.

(4) Cass. 3e civ. 8 décembre 1976, JCP G 1977, IV, 25.

(5) CA Paris 23e ch. A 4 juin 1997, Loyers et copr. novembre 1997.

(6) CA Paris 23e ch. B. 15 octobre 1998, Loyers et copr. mars 1999, n° 81.

En cas de refus de l’assemblée générale, si les travaux envisagés constituent des améliorations, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à les exécuter dans le respect des conditions qu’il fixera (article 30 de la loi du 10 juillet 1965).

La question s’est posée de savoir si le tribunal devait être saisi de cette demande d’autorisation judiciaire dans le délai de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi.

Dans un premier temps, les juridictions du fond s’étaient prononcées dans ce sens. Mais dans un arrêt du 16 décembre 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’une telle action n’était pas soumise au délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, cette action n’a pas pour but de contester une décision d’assemblée générale mais d’obtenir une autorisation judiciaire d’exécuter les travaux projetés, malgré le refus opposé par l’assemblée générale (1).

Cette décision a été confirmée récemment par un nouvel arrêt de la Cour de cassation (2).

En cas de refus de l’assemblée générale d’autoriser un ou plusieurs copropriétaires à réaliser des travaux soumis à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et constituant des améliorations, ce ou ces copropriétaires disposent donc du délai de dix ans prévu à l’article 42 alinéa 1^er de la loi pour introduire une action en vue d’obtenir une autorisation judiciaire d’exécuter les travaux projetés.

(1)   Civ. 3e, 16 décembre 2009, n° 09-12.65
(2)   Civ. 3e, 29 mars 2011, n° 10-14.426

Deux catégories d’aides personnelles au logement bénéficient aux ménages, modulées en fonction de leurs conditions de ressources et de la taille de leur famille.

Il s’agit d’une part de l’APL (Aide personnalisée au logement) et d’autre part de l’AL (Allocation de logement, composée elle-même d’une branche familiale, l’ALF, et d’une branche sociale, l’ALS).

Les barèmes de ces aides sont indexés chaque année au 1^er janvier  sur l’évolution annuelle de l’IRL. Les barèmes applicables au 1^er janvier 2011 ont été fixés pour l’APL par deux arrêtés du 29 décembre 2010 et pour l’AL par le décret n° 2010-1765 du 30 décembre 2010 et un arrêté du 31 décembre 2010.

La DGALN (Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature) a édité le mois dernier, en collaboration avec le ministère des solidarités et de la cohésion sociale, la Caisse nationale des allocations familiales et la Caisse centrale de la mutualité sociale agricole, un document reprenant l’ensemble des paramètres entrant dans le calcul des aides au logement et qui chaque année font l’objet d’une actualisation.

Pour consulter cette brochure mise en ligne sur le site www.developpement-durable.gouv.fr, vous pouvez cliquer sur le lien suivant : www.developpement-durable.gouv.fr/Aides-personnelles-au-logement.html

Introduit par la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002 comme motif permettant au locataire de se prévaloir d’un préavis réduit de trois à un mois, la notion de « premier emploi » n’avait fait l’objet que de précisions ministérielles. Une réponse ministérielle avait en effet considéré qu’il convenait de retenir comme date celle de la première affiliation au régime de la Sécurité sociale, quelle que soit la forme du contrat de travail(2).

Se fondant sur cette position, un bailleur avait dénié à son locataire le bénéfice du préavis réduit pour un emploi obtenu à l’issue de ses études en 2008, au motif qu’un précédent emploi étudiant avait donné lieu à l’affiliation au régime de la Sécurité sociale… en 2001 !

La Cour de cassation, se fondant sur les éléments de fait retenus par les juges du fond, considère au contraire que le locataire était bien fondé dans sa demande de préavis réduit. En effet, seul l’emploi obtenu en 2008 correspondait à la formation universitaire du locataire, non entamée en 2001. De plus, l’emploi occupé en 2001 n’était en réalité qu’un job étudiant, le locataire étant encore à l’époque domicilié chez ses parents.

Avant d’accorder ou de refuser un préavis réduit fondé sur un premier emploi, il convient donc de prendre en compte toutes les circonstances de fait entourant celui-ci et notamment son adéquation avec le parcours estudiantin du locataire !

(1) Cass. 3e civ. 29 juin 2011, n° 10-18.271.

(2) Rép. min. n° 911, JOAN Q, 14 octobre 2002, p. 3611.

Par arrêt du 5 juillet 2011(1), la Cour de cassation a confirmé une décision de la cour d’appel de Paris qui a condamné un syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts pour défaut d’entretien d’une partie commune.

Dans cette espèce, le système de chauffage, partie commune mais uniquement d’utilité à un lot particulier, nécessitait des travaux de remise en service que le syndicat des copropriétaires a tardé à faire effectuer. Il avait en effet décidé de différer la réalisation de ces travaux dès lors que le copropriétaire de ce lot ne s’était pas acquitté du paiement des charges qui lui incombaient.

Rappelons qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il est de jurisprudence constante que le syndicat est responsable du défaut d’entretien des parties communes(2).

Il a également été jugé que le syndicat peut engager sa responsabilité délictuelle en vertu des articles 1382 et 1383 du Code civil s'il tarde à faire exécuter des travaux destinés à mettre fin à des troubles de jouissance subis par un copropriétaire(3).

(1) Cass. 3e civ. 5 juillet 2011, pourvoi n° 10-17.609 (inédit).

(2) Cass. 3e civ. 3 janvier 1980 ; CA Paris 28 janvier 1979, D. 1980, Inf. rap. cop. p. 156, n° 65.

(3) CA Paris 14 mars 1980, D. 1981, IR 104, n° 117.

qui vient de créer sa société GUIDOTTY ASISTANCE SECRETARIAT

Il faut rappeler que Marie Christine a travaillé pendant plus de 20 ans au sein de l'étude notariale

SCP PICARD JEZIORSKI HOUDARD BOUCHE

à Epernay

Rappelons tout d’abord que l’article 15 du décret du 17 mars 1967 exige qu’au début de chaque réunion l’assemblée générale désigne son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Mais ce texte n’indique pas quelles sont les personnes qui peuvent prétendre aux fonctions de président de séance. Il est seulement précisé que le syndic, son conjoint, son partenaire lié à lui par un Pacs ou ses préposés ne peuvent l’être (cf. art. 22 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965).

La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 mars 2002(1), a décidé que le président de séance de l’assemblée générale doit être choisi parmi les copropriétaires ou les associés d’une société d’attribution membre de la copropriété.

La décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence(2), évoquée en introduction, n’a fait qu’appliquer ce principe en annulant l’assemblée générale qui avait élu en qualité de président de séance le mandataire de trois copropriétaires, qui ne l’était pas lui-même.

La cour d’appel de Paris avait, dès 1990, déjà adopté cette position, jugeant que la désignation en tant que président d’une personne extérieure à l’assemblée serait nulle(3).

Il faut néanmoins citer un arrêt isolé et contesté par une partie de la doctrine qui a considéré que l’assemblée générale pourrait être présidée par le mandataire d’un copropriétaire, extérieur à la copropriété(4).

Il convient donc d’être prudent et de suivre plutôt la position de la jurisprudence dominante qui estime que seul un copropriétaire peut être président de séance, tant que la Cour suprême ne se sera pas expressément prononcée sur la question de savoir si le mandataire d’un copropriétaire, qui n’a pas lui-même cette qualité, peut présider l’assemblée générale.

(1) Cass. 3e civ. 6 mars 2002, Bull. civ. III, n° 58.
(2) CA Aix-en-Provence 7 janvier 2011, n° 09/11502,  synd. copr. La vague bleue c/ C.
(3) CA Paris 19e ch. B 19 septembre 1990, Loyers et copr. 1990, n° 443.
(4) CA Montpellier 1e ch. B 28 mars 2006, Juris-Data n° 2006-313353.