Rappelons que la loi du 28 janvier 2005, dite « loi Chatel », a introduit un article L. 136-1 dans le code de la consommation, imposant au professionnel prestataire de services d’informer le consommateur par écrit « au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction », de la possibilité de ne pas reconduire le contrat contenant une clause de reconduction tacite.

A défaut d’avoir été informé de cette faculté, le consommateur peut mettre un terme au contrat à tout moment à compter de la date de tacite reconduction, sans indemnité ni pénalité.

La loi du 3 janvier 2008 a étendu cette possibilité « aux non-professionnels ». Bien que la notion de «non-professionnel» ne soit pas définie par la loi, il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le non-professionnel est la personne qui conclut un contrat de fourniture de biens ou de services n’ayant pas de rapport direct avec l’activité professionnelle qu’elle exerce.

S’il ne faisait pas de doute pour la FNAIM que ce texte s’applique à tous les contrats contenant une clause de tacite reconduction conclus par les syndicats de copropriétaires « traditionnels » (par opposition à ceux qui fournissent des services supplémentaires telles les « résidences-services »), un arrêt rendu par la Cour de cassation le 2 avril 2009 avait semé le trouble en retenant que l’article L. 136-1 du code de la consommation ne concerne « que les personnes physiques ».

Un courrier non officiel adressé à une association de consommateurs par le ministère de l’Économie en octobre 2009 apportait un premier éclaircissement,  précisant que cet arrêt avait été rendu sur l'application de l'article L. 136-1 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à la loi du 3 janvier 2008, ne visant donc pas les non-professionnels. Il poursuivait en considérant que « dans ces conditions, il est permis de penser que la Cour de cassation rendrait une décision qui s'inscrirait dans le prolongement de sa jurisprudence de 2005 si elle était saisie de l’interprétation des nouvelles dispositions de l'article L. 136-1 » et appliquerait donc la législation aux syndicats de copropriétaires.

Les réponses ministérielles des 15 et 17 décembre 2009 apportent un éclairage officiel en considérant que le texte vise « à côté du consommateur, le non-professionnel » et que « le syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation qu’un consommateur dans ses rapports avec les fournisseurs et prestataires de services ordinaires ».

Jean CHAVOT, Président délégué fédéral de la FNAIM

(article destiné aux adhérents FNAIM)

Oui, car il est interdit de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif depuis le 1er janvier 2008 (décret n° 2006-1386 du 15 novembre 2006).
Les lieux dans les immeubles en copropriété, telles que les halls d'entrée, les parkings, les voies d'accès, les éléments d'équipement commun (ascenseurs), qui ne sont ni à usage privatif, ni à usage exclusif, sont a contrario considérés comme à usage collectif. Ils rentrent donc dans le champ d'application de l'interdiction. Cette interdiction est également liée au fait que ces parties constituent des lieux de travail pour les gardiens d'immeuble, le personnel d'entretien, les postiers, les livreurs, les agents EDF, etc., et dans la mesure où elles sont couvertes et fermées, il est donc interdit d'y fumer en application du décret du 15 novembre 2006.

La sous-location est l’acte par lequel le locataire confie à un sous-locataire la jouissance du bien qu’il loue au propriétaire moyennant le prix d’un loyer.

L’article L. 145-31 du Code des baux et de la copropriété pose le principe de l’interdiction de la sous-location : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute-sous-location totale ou partielle est interdite ».
Le plus souvent, le bail signé entre le bailleur et le locataire comporte une clause qui prohibe le recours à la sous-location.

Le locataire peut se trouver dans une situation où le recours à la sous-location lui permet d’éviter de donner congé (s’il part ponctuellement à l’étranger) ou s’il rencontre des difficultés financières passagères.

La loi a prévu une exception : l’autorisation du bailleur

Concrètement, elle consiste pour le locataire à notifier à son bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception aux termes de laquelle il lui est demandé l’autorisation de sous-louer  le logement loué moyennant la perception d’un loyer qui ne doit pas être supérieur à celui du bail principal. Il peut lui notifier sa décision de sous-louer par acte d’huissier de justice.

Si le bailleur refuse le principe de la sous-location, il lui notifie son refus dans les quinze jours de la réception de la lettre et si le locataire passe outre ce refus, le bailleur peut le congédier sans motif.

Autorisée par le propriétaire, la sous-location n’est cependant pas sans risque

Si le loyer de la sous-location est supérieur au prix du bail principal, le bailleur peut en réclamer la différence à son locataire.

En outre, le locataire s’engage à l’égard du propriétaire à garantir les agissements préjudiciables de son sous-locataire (troubles du voisinage, tapages nocturnes…). Mais il doit aussi remplir les obligations de bailleur vis-à-vis de son locataire (délivrance d’un logement décent, obligation d’entretien…).

Dès lors, le locataire a tout intérêt à souscrire une assurance complémentaire dite « recours du sous-locataire ».

Le sous-locataire a également lieu de souscrire une assurance personnelle au titre des risques locatifs et recours des voisins.

En cas de non-paiement des loyers, le locataire ne pourra se retourner contre son sous-locataire défaillant que dans l’hypothèse où la sous-location a été approuvée par le propriétaire. Sinon, les parties se trouveraient en présence d’une sous-location clandestine n’offrant aucun droit ni aucun recours possible au locataire contre son sous-locataire.
Il demeure que le propriétaire et le sous-locataire ne sont liés par aucun lien contractuel. Ils ne sont tenus à aucune obligation l’un envers l’autre. Mais il existe une exception : si le locataire principal ne paie plus son loyer au propriétaire, ce dernier pourra exercer une action directe contre le sous-locataire à concurrence du montant des sous-loyers.

Il résulte de ce qui précède que même autorisée, la sous-location offre tous les inconvénients sans les avantages de la location et ce, au détriment du locataire et du sous-locataire sans que le propriétaire n’en soit vraiment inquiété.

La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre  l'exclusion dite loi BOUTIN publiée au journal officiel le 27 mars  2009 avait profondément modifié la loi du 6 juillet 1989 notamment  le premier alinéa de son article 22-1 relatif au cautionnement.

 Ce dernier disposait ainsi que " Le cautionnement ne peut pas être  demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ".
 La loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie publiée le 25 novembre dernier modifie de nouveau cette disposition.

 En vertu de l'article 39 de cette loi " Le premier alinéa de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par les mots : ", sauf en  cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti".

 Désormais, le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les  obligations locatives pourra également demander un cautionnement à  son locataire si celui-ci est un étudiant ou un apprenti.

Les alinéas suivants de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989  ne sont pas modifiés ou supprimés.

Une stricte application de la jurisprudence interdisant toute contestation de l’assemblée générale passé le délai de deux mois de l’article 42 conduit les juges du fond à valider une décision prise à une mauvaise majorité. Une échappatoire paraît ainsi s’ouvrir pour les copropriétés dans lesquelles le processus décisionnel est bloqué, faute pour les copropriétaires d’assister ou de se faire représenter aux assemblées générales.

En effet, la cour d’appel de Paris(1) considère qu’en pareilles circonstances, la résolution constitue bien une décision et ne pouvait, comme le soutenait le copropriétaire demandeur, être qualifiée d’inexistante.

Les faits de l’espèce auraient cependant pu faire douter du bien-fondé de la solution. Une assemblée avait décidé la pose d’une antenne de radiotéléphonie mobile à la majorité de l’article 25. Le demandeur considérait au contraire que l’unanimité était requise, cette résolution portant atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives à cause des risques pour sa santé. Il invoquait donc la jurisprudence qui considère comme inexistante une décision atteinte d’un vice grave, en l’occurrence le risque encouru.

On peut sans doute imputer en partie le sens de l’arrêt à la nébuleuse qui entoure la majorité applicable pour l’installation de tels équipements, la jurisprudence hésitant sur la nécessité ou non de l’unanimité au regard des risques non avérés jusqu’à présent, sur la santé des occupants de l’immeuble.

Quoi qu’il en soit, il semble désormais acquis qu’une décision prise à une majorité erronée doit, pour être annulée, être attaquée dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2. A défaut, elle devra être appliquée, comme toutes les autres résolutions votées.

(1) CA Paris 23ème ch. B 5 mars 2009, n° 08/05868.

La méconnaissance de ce principe d’ordre public entraîne la nullité de l’assemblée.

C’est ce qu’a décidé la cour d’appel de Paris en estimant que l’établissement du procès-verbal en cours de séance ou de sa clôture est une condition de validité de l’assemblée, cette modalité étant exigée pour garantir la sincérité du procès-verbal de l’assemblée.

Dans la pratique, l’établissement du procès verbal pose parfois des difficultés. Une réponse ministérielle a toutefois précisé que « le procès-verbal doit être sérieusement préparé avant l’assemblée. Il suffira lors de cette dernière de le compléter en inscrivant sous l’objet de chaque question écrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, le nombre des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et le nombre de leurs voix » (Rép. min. 20 décembre 2005, n° 60506, p. 11826).

Je suis propriétaire bailleur. Les voisins de mon locataire, très bruyant, se plaignent de ce trouble. Ma responsabilité peut-elle être engagée ?

Réponse donnée par le journal Le Particulier

Il faut d’abord consulter le règlement de copropriété de votre immeuble, qui peut contenir une clause interdisant les activités commerciales susceptibles de causer une gêne, notamment sonore. Au tribunal d’apprécier si le commerce de vêtements compte au nombre de celles que le règlement a voulu interdire. Sachant qu’alors que l’exercice d’une activité de restauration sera jugée le plus souvent incompatible avec cette clause, ce ne sera pas forcément le cas d’un magasin de vêtements. Dans l’hypothèse où le règlement le permettrait pourtant, vous n’avez pas à prouver l’existence d’un préjudice ou démontrer le caractère anormal du trouble, pour le faire cesser. Sur le terrain du trouble anormal de jouissance, les tribunaux font généralement preuve de sévérité lorsqu’ils sont confrontés à une demande de réparation alors que le trouble préexistait à l’achat. Le plaignant est censé avoir acquis en pleine connaissance de cause. A ainsi été débouté, dans une espèce similaire, un propriétaire qui se plaignait du bruit occasionné par les livraisons quotidiennes émanant d’un magasin d’alimentation situé en dessous de chez lui. Les juges d’appel ont estimé qu’en acquérant un appartement en pleine ville et situé au dessus d’un tel commerce, le propriétaire ne pouvait « espérer résider dans une habitation dépourvue de nuisances phoniques »… (CA de Paris, 23e ch. B, 28 février 2008).