Les loyers des locations de catégories III A, III B, II B, II C, II A restant soumises aux dispositions de la loi de 1948 et n’atteignant pas la valeur locative, peuvent être augmentés à compter du 1er juillet 2011.

Rappelons que la loi de 1948, depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, permet une augmentation rétroactive des loyers au 1er juillet de chaque année.

Cette augmentation est fixée à 2 % sur l’ensemble du territoire.

Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent aucune majoration annuelle légale de loyer.

(1) Décret n° 2011-860 du 20 juillet 2011 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Rappelons que la loi ENL du 13 juillet 2006 a complété la liste des clauses réputées non écrites qui figure à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. S’y trouve notamment proscrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure, en plus des sommes versées au titre des dépens.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 juillet 2011(1), vient de rappeler que ces nouvelles dispositions sont d’application immédiate et concernent même les baux en cours au moment de la publication de la loi ENL. Ainsi, les frais de relance exposés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ne peuvent être mis à la charge du locataire.

Dans cette affaire, la propriétaire d’un local d’habitation avait conclu un bail avant 2006 dans lequel était mentionnée une clause prévoyant que les frais de relance seraient à la charge du preneur.

Si la cour d’appel a accueilli la demande de la bailleresse et a condamné le locataire au règlement d’une somme incluant les frais de relance conformément aux clauses contractuelles, il n’en est pas de même de la Cour de cassation.

En effet, cette dernière a considéré que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision en mettant à la charge du preneur les frais de relance en application d’une disposition du bail sans rechercher si ces frais avaient été engagés avant ou après l’entrée en vigueur de ladite modification.

Il faut cependant préciser que même avant de faire partie de la liste de l’article 4, cette clause n’était pas pour autant valable. En effet, sur le fondement de l’article 32 alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991, il était admis que l’imputation des frais de relance devait rester à la charge du créancier lorsque l’action était entreprise sans titre exécutoire, hormis dans le cadre d’un acte dont l’accomplissement était prescrit par la loi, tels les frais liés à la signification d’un commandement de payer les loyers visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, même si le bail est antérieur à la loi de 2006 et comporte donc une telle clause, l’interdiction posée par l’article 4 p n’en reste pas moins applicable.

(1) Cass.civ. 3è, 13 juillet 2011, pourvoi n° 10-22959.

Deux catégories d’aides personnelles au logement bénéficient aux ménages, modulées en fonction de leurs conditions de ressources et de la taille de leur famille.

Il s’agit d’une part de l’APL (Aide personnalisée au logement) et d’autre part de l’AL (Allocation de logement, composée elle-même d’une branche familiale, l’ALF, et d’une branche sociale, l’ALS).

Les barèmes de ces aides sont indexés chaque année au 1^er janvier  sur l’évolution annuelle de l’IRL. Les barèmes applicables au 1^er janvier 2011 ont été fixés pour l’APL par deux arrêtés du 29 décembre 2010 et pour l’AL par le décret n° 2010-1765 du 30 décembre 2010 et un arrêté du 31 décembre 2010.

La DGALN (Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature) a édité le mois dernier, en collaboration avec le ministère des solidarités et de la cohésion sociale, la Caisse nationale des allocations familiales et la Caisse centrale de la mutualité sociale agricole, un document reprenant l’ensemble des paramètres entrant dans le calcul des aides au logement et qui chaque année font l’objet d’une actualisation.

Pour consulter cette brochure mise en ligne sur le site www.developpement-durable.gouv.fr, vous pouvez cliquer sur le lien suivant : www.developpement-durable.gouv.fr/Aides-personnelles-au-logement.html

« Le propriétaire d’un immeuble ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s’opposer, sans motif sérieux et légitime à l’installation, à l’entretien ou au remplacement ainsi qu’au raccordement au réseau interne à l’immeuble, aux frais d’un ou plusieurs locataires ou occupant de bonne foi, que ces derniers soient personnes physiques ou morales, d’une antenne extérieure réceptrice de radiodiffusion ou réceptrice et émettrice de télécommunication fixe. »

Cette loi ne permet pas au locataire d’exiger du bailleur l’installation d’une antenne. Elle lui permet simplement d’installer à ses frais une antenne de télévision sans avoir à en demander l’autorisation au bailleur.

En effet, au terme de l’article 1^er du décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967, le locataire qui souhaite installer une antenne à ses frais est simplement tenu avant de procéder aux travaux d’installation d’informer le propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une description détaillée des travaux à entreprendre est jointe à cette notification assortie s’il y a lieu d’un plan ou d’un schéma, sauf si l’établissement de ce plan a été rendu impossible du fait du propriétaire. La notification doit également indiquer la nature des services de radiodiffusion dont la réception sera obtenue à l’aide de ladite antenne.

Le propriétaire bailleur ne peut s’opposer à cette installation que s’il dispose d’un motif sérieux et légitime tel que l’atteinte portée par l’antenne à l’harmonie et à la qualité architecturale de la façade de l’immeuble(1). Il lui appartient alors de saisir le tribunal d’instance du lieu de la situation de l’immeuble dans un délai de trois mois à compter de la notification du locataire.

La question se posait de savoir si la pose d’une antenne par un locataire sans information préalable du bailleur donnait à celui-ci le droit de demander le retrait de cette antenne sans avoir à justifier d’un motif sérieux et légitime.

Dans un arrêt du 5 janvier 2011(2), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le défaut d'information du bailleur par le locataire souhaitant installer une antenne n'a pas pour effet de rendre illégale la pose de cette antenne mais uniquement de rendre inopposable au bailleur le délai de forclusion qui lui est octroyé pour s'y opposer. Ce délai n’a en effet jamais commencé à courir dans la mesure où il a pour point de départ l’information du bailleur par le locataire.

L’inobservation par le locataire de la procédure prévue par l’article 1^er du décret du 22 décembre 1967 ne confère donc pas au bailleur le droit de demander d’office la dépose de l’antenne. Par conséquent, celui-ci devra être en mesure de justifier d’un motif légitime et sérieux s’il souhaite s’opposer à son maintien.

(1) CA Paris 28 mars 1995, Loyers et copr. 1995, n° 411.
(2) Cass. 3e civ. 5 janvier 2011, n° 09-72538.

Toutefois, il convient d’apporter la preuve des manquements du locataire. En règle générale, cette preuve résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie(1). Dans le cas où l’une des parties conteste la teneur d’un état des lieux, il lui appartient de démontrer que ce document ne témoigne pas de l’état réel du logement au jour où il a été établi. En effet, la Cour de cassation a déjà jugé qu’un état des lieux dressé contradictoirement ne constatait une situation de fait que jusqu’à la preuve contraire(2). L’appréciation de cette preuve relève de la compétence souveraine des juges du fond.

Dans le cas d’espèce, un bailleur a retenu le dépôt de garantie de locataires ayant quitté le logement après une année d’occupation. Des traces d’infiltration étaient mentionnées dans l’état des lieux de sortie mais pas dans l’état des lieux d’entrée. Lors de la prise d’effet du bail, des tissus muraux recouvraient certains murs du logement. Le locataire ayant été autorisé à les enlever en cours de bail, les traces d’infiltration ont été révélées.

Saisie de l’affaire, la Cour de cassation(3) a validé la décision du tribunal d’instance qui avait jugé en premier et dernier ressort que le dépôt de garantie devait être restitué aux locataires. La juridiction de premier degré avait constaté que l’état des lieux de sortie établi de manière contradictoire décrivait les conséquences classiques d’infiltrations d’eau et d’humidité dont aucun élément ne rapportait l’origine, la date de survenance et dont la généralisation à l’ensemble du bien immobilier (intérieur et extérieur) soulignait qu’il ne saurait être lié à une occupation par des locataires d’un logement durant une année.

Ainsi, nonobstant ce qui pouvait résulter de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, en l’espèce, il a été démontré que la responsabilité des locataires ne pouvait pas être retenue dans la survenance des traces d’humidité. Le dépôt de garantie devait donc leur être restitué.

(1) Cass. 3e civ. 16 juillet 1998, n° 96-22.846.

(2) Cass. 3e civ. 23 mai 2002, n° 00-13.144.

(3) Cass. 3e civ. 13 juillet 2010, n° 09-15.748.

Il a pour objet principal de restructurer la partie réglementaire du code de la santé publique en la matière, l’objectif de la réglementation étant d’assurer la protection de la population qui réside, circule ou travaille dans des immeubles bâtis où des matériaux et produits contenant de l’amiante sont présents.

L’annexe 13-9 du code de la santé publique relative aux programmes de repérage de l’amiante est à cet effet amplement modifiée et complétée (ex : les matériaux des toitures et bardages sont compris dans les listes B et C de la nouvelle annexe). Celle-ci est reproduite à la suite du texte du décret.

Ainsi, les propriétaires des parties privatives d’immeubles collectifs d’habitation, soumis ou non au statut de la copropriété, devront constituer, conserver et actualiser un dossier intitulé « dossier amiante-parties privatives » comprenant :

- le rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante de la liste A de la nouvelle annexe (calorifugeages, flocages et faux plafonds) ;

- le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques, de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante ou des mesures conservatoires mises en œuvre.

Ce dossier devra être tenu à la disposition des occupants des parties privatives concernées (locataires notamment), ceux-ci devant être informés de son existence et de ses modalités de consultation. Il devra en outre être communiqué à diverses personnes (entreprises devant effectuer des travaux dans l’immeuble…).

Les propriétaires des parties communes d’immeubles collectifs d’habitation (le syndicat de copropriétaires ou le propriétaire de l’immeuble collectif), ainsi que les propriétaires d’autres immeubles bâtis à l’exclusion de ceux visés ci-dessus et des propriétaires d’immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement, devront constituer et conserver un dossier intitulé « dossier technique amiante » comprenant :

- les rapports de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante des listes A et B de la nouvelle annexe ;

- le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques, de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante ou des mesures conservatoires mises en œuvre ;

- les recommandations générales de sécurité à l’égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d’intervention, y compris les procédures de gestion et d’élimination des déchets ;

- une fiche récapitulative.

Ce dossier devra être tenu à jour par le propriétaire et intégrer les éléments relatifs aux matériaux et produits contenant de l’amiante découverts à l’occasion de travaux ou d’opérations d’entretien. Il devra également être tenu à la disposition des occupants de l’immeuble et communiqué à diverses personnes ou instances, étant précisé que la fiche récapitulative de ce DTA devra être transmise par le propriétaire dans un délai d’un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux occupants de l’immeuble et aux employeurs si l’immeuble comporte des locaux de travail.

Un arrêté ministériel viendra en préciser les modalités d’application et définir le contenu de la fiche récapitulative et les recommandations générales de sécurité précitées.

La vente est également impactée par ce nouveau dispositif. L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du code la santé publique sera constitué :

- dans le cas de vente d’immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement : du rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B (de la nouvelle annexe) contenant de l’amiante ;

- dans le cas de vente de tout ou partie d’immeubles collectifs d’habitation :

            ● des rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B (de la nouvelle annexe) contenant de l’amiante relatifs aux parties privatives, objet de la vente ;

            ● de la fiche récapitulative relative aux parties communes du « dossier technique amiante » ;

- dans le cas de vente d’autres immeubles : de la fiche récapitulative du « dossier technique amiante ».

Enfin, ce décret précise les missions des opérateurs de repérage et des organismes qui réalisent des analyses de matériaux ou des mesures d’amiante dans l’air : s'agissant des répérages et de l'évaluation de l'état de conservation, il est renvoyé à l'article L. 271-6 du CCH désormais bien connu des diagnostiqueurs, et s'agissant des analyses ou des mesures d'empoussièrement, celles-ci doivent être faites par un organisme accrédité. Il définit par ailleurs les modalités d’application des articles L. 1334-15 et L. 1334-16 du CSP permettant au préfet de gérer les situations de non-conformité ou d’urgence.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er février 2012, sauf pour celles relatives aux organismes réalisant les mesures d’empoussièrement des fibres d’amiante dans l’air et à la possibilité de prorogation exceptionnelle des délais de travaux qui sont d’application immédiate. De plus, diverses dispositions transitoires sont prévues pour tenir compte des repérages déjà réalisés préalablement à cette entrée en vigueur.

Un article à paraître dans La Revue bleue de septembre/octobre 2011 sera consacré à une présentation plus détaillée du présent décret.

(1) Décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, JO du 5 juin 2011 p. 9662.

Pourtant, la loi ENL du 13 juillet 2006(1) a inséré une disposition spécifique aux baux d’habitation en interdisant aux bailleurs de refuser la caution d’une personne au motif qu’elle ne réside pas en métropole(2) et l’article 2295 du Code civil a été également modifié à cet effet tant ses dispositions étaient devenues obsolètes car discriminatoires pour les habitants d'outre-mer. Ainsi, s’il fut un temps où cet article faisait obligation à un débiteur de fournir une caution ayant son domicile dans le ressort de la cour d’appel où l’engagement était donné, depuis le 28 mai 2009(3) "le créancier ne peut refuser la caution présentée par un débiteur au motif qu'elle ne réside pas dans le ressort de la cour d'appel dans lequel elle est demandée".

A ce titre, nous rappelons que la FNAIM s’est  engagée dans une charte signée le 13 juillet 2008(4) à mettre tous les moyens dont elle disposait afin que soit respectée cette disposition de la  loi du 6 juillet 1989 spécifique aux cautions ultramarines.

Enfin, si cela est encore utile, rappelons aussi que l’article 225-2 du code pénal dispose que la discrimination (définie à l'article 225-1) commise à l'égard d'une personne physique est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende.

Cette réponse(5) est aussi celle délivrée par le ministère du Logement saisi d'une question par le député Gaël YANNO, sachant que les victimes peuvent saisir la Halde, remplacée par le Défenseur des droits.

(1) Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

(2) Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

(3) Date de publication de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer.

(4) Charte portant lutte contre les pratiques de discrimination au logement à l’égard des Français originaires d’outre-mer.

(5) RM publiée au JOAN du 29 mars 2011, p. 3151

Il ressort expressément de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi s'appliquent « aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

Les modalités d’appréciation du caractère accessoire n’ont pas été clairement déterminées par les tribunaux. Une approche subjective tendrait à retenir la commune intention des parties et une approche objective à prendre en compte le caractère complémentaire du local accessoire par rapport au local principal.

Les premiers arrêts de la Cour de cassation portant sur cette question ont procédé à la fois à une approche subjective (absence de référence au bail principal dans le bail accessoire, baux principal et accessoire organisant les rapports contractuels de façon indépendante, loyer du bail accessoire fixé sans référence à une règlementation particulière, modalités de résiliation conventionnelle distinctes dans chacun des baux) et objective (configuration des lieux) pour rejeter le caractère accessoire des baux litigieux(1). Cette approche a été maintenue par les juridictions du fond. Toutefois, la recherche de la commune intention des parties semble prédominante.

Du point de vue de la doctrine, la conclusion d’un bail unique devrait permettre d’éviter les difficultés (J. Lafond, Les baux d’habitation, Litec 2007, n° 144). Dans le cas contraire, il semble nécessaire que les parties stipulent expressément dans le bail portant par exemple sur un garage ou un emplacement de stationnement que ce contrat constitue l’accessoire au bail d’habitation principale ou mixte conclu antérieurement, le cas échéant, que ce contrat était prévu lors de la conclusion du bail principal qui en était le préalable indispensable, et qu’il sera en conséquence soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, et conformément à la lettre de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les deux baux devront être conclus avec le même bailleur.

En cas de difficultés, l’appréciation du caractère accessoire du bail relèvera de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Dans le cas où les conditions évoquées ci-dessus sont remplies, le locataire d’un garage ou d’un emplacement de stationnement peut demander au bailleur, en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, de lui adresser gratuitement une quittance de loyer. Or certains locataires voudraient que cette possibilité soit étendue à tous les baux de garages ou de places de stationnement.

Interrogé en ce sens, le secrétaire d'Etat auprès de la ministre de l'Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, chargé du Logement, a répondu qu’en dehors des cas prévus à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les contrats de location de places de parkings et de garages sont régis par le droit commun constitué par les articles 1709 et suivants du Code civil. De ce fait, l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ne s'applique pas à ces baux. En outre, le secrétaire d’Etat a précisé qu’il n’était pas envisagé à ce jour d'inclure les locations de parkings et garages dans la loi du 6 juillet 1989(2).

Par conséquent, les locataires de garages ou de places de stationnement qui ne constituent pas un accessoire à un bail d’habitation principale ou mixte ne sont pas fondés à demander au bailleur que leur soit adressée gratuitement une quittance de loyer.

Plus généralement, ils ne peuvent se prévaloir d’aucune des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

(1) Cass. 3e civ. 8 janvier 1997, n° 94-19.945 ; Cass. 3e civ. 5 mars 1997, n° 95-14.588.
(2)   Rép. min., JO du 29 mars 2011, p. 3152.

Par ailleurs, l’article 1315 du Code civil dispose en son deuxième alinéa que « celui qui se prétend libéré (d’une obligation) doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La Cour de cassation en déduit logiquement que le locataire qui introduit une action en restitution du dépôt de garantie n’a pas à apporter la preuve qu’il n’est plus redevable d’aucune somme au titre du bail expiré(1). Au contraire, c’est au bailleur qui se prétend libéré de son obligation de restitution du dépôt de garantie, de prouver le bien-fondé de sa conservation.

Cela serait le cas, par exemple, si le locataire était encore débiteur de loyers ou de charges locatives où s’il résultait de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie que le logement a subi des dégradations ou un défaut d’entretien imputables au locataire(2).

(1) Cass. 3e civ. 1er février 2011, n° 10-11.603.
(2) Cass. 3e civ. 16 juillet 1998, n° 96-22.846.

Charges locatives : rappel des conditions de leur exigibilité

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les charges locatives peuvent être exigées sous forme de versement de provision, mais que le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle.

Le bailleur doit, à cette occasion, respecter deux règles impératives, à savoir :

- d'une part, un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;
- d'autre part, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (cf. alinéa 7 art. 23).

La Cour de cassation(1), dans un arrêt de censure, rappelle que si l’une des deux conditions n'est pas remplie, le locataire est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées indûment par le bailleur.

Dans les faits, un preneur dont le bail avait été résilié de plein droit forme, par la voie reconventionnelle, une action en répétition de charges indues.

En appel, les juges du fond le déboutent estimant que, par son attitude, il avait renoncé à toute contestation en la matière. Elle précise que le preneur n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges, qu'il ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, que celui-ci a donné lieu à des régularisations, lesquelles n'ont pas fait l'objet de réserves de sa part sur leur montant.
De plus, les juges relèvent que durant l'exécution du contrat, le locataire a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges.

La Haute cour casse l’arrêt et rappelle qu’il revenait au juge du fait de constater que le bailleur a communiqué au locataire le mode de répartition des charges et a tenu à sa disposition les pièces justificatives.

On notera que la jurisprudence est constante en la matière et que les Hauts magistrats estiment que la mise à disposition des pièces justificatives aurait pu intervenir devant la cour d'appel.

En effet, la Haute juridiction a  admis que la production des justificatifs puisse intervenir en cours de procédure(2).

(1) Cass. civ. 3e 8 décembre 2010,  n° 09-71.124.
(2) Cf. Cass. 3e civ. 1er avril 2009, Bull. civ. III, n° 76 ; D. 2009, AJ 1089, obs. ROUQUET ; RJDA 2009, n° 607 ; cf. brève extranet du 28 mai 2009.