La sous-location est l’acte par lequel le locataire confie à un sous-locataire la jouissance du bien qu’il loue au propriétaire moyennant le prix d’un loyer.

L’article L. 145-31 du Code des baux et de la copropriété pose le principe de l’interdiction de la sous-location : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute-sous-location totale ou partielle est interdite ».
Le plus souvent, le bail signé entre le bailleur et le locataire comporte une clause qui prohibe le recours à la sous-location.

Le locataire peut se trouver dans une situation où le recours à la sous-location lui permet d’éviter de donner congé (s’il part ponctuellement à l’étranger) ou s’il rencontre des difficultés financières passagères.

La loi a prévu une exception : l’autorisation du bailleur

Concrètement, elle consiste pour le locataire à notifier à son bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception aux termes de laquelle il lui est demandé l’autorisation de sous-louer  le logement loué moyennant la perception d’un loyer qui ne doit pas être supérieur à celui du bail principal. Il peut lui notifier sa décision de sous-louer par acte d’huissier de justice.

Si le bailleur refuse le principe de la sous-location, il lui notifie son refus dans les quinze jours de la réception de la lettre et si le locataire passe outre ce refus, le bailleur peut le congédier sans motif.

Autorisée par le propriétaire, la sous-location n’est cependant pas sans risque

Si le loyer de la sous-location est supérieur au prix du bail principal, le bailleur peut en réclamer la différence à son locataire.

En outre, le locataire s’engage à l’égard du propriétaire à garantir les agissements préjudiciables de son sous-locataire (troubles du voisinage, tapages nocturnes…). Mais il doit aussi remplir les obligations de bailleur vis-à-vis de son locataire (délivrance d’un logement décent, obligation d’entretien…).

Dès lors, le locataire a tout intérêt à souscrire une assurance complémentaire dite « recours du sous-locataire ».

Le sous-locataire a également lieu de souscrire une assurance personnelle au titre des risques locatifs et recours des voisins.

En cas de non-paiement des loyers, le locataire ne pourra se retourner contre son sous-locataire défaillant que dans l’hypothèse où la sous-location a été approuvée par le propriétaire. Sinon, les parties se trouveraient en présence d’une sous-location clandestine n’offrant aucun droit ni aucun recours possible au locataire contre son sous-locataire.
Il demeure que le propriétaire et le sous-locataire ne sont liés par aucun lien contractuel. Ils ne sont tenus à aucune obligation l’un envers l’autre. Mais il existe une exception : si le locataire principal ne paie plus son loyer au propriétaire, ce dernier pourra exercer une action directe contre le sous-locataire à concurrence du montant des sous-loyers.

Il résulte de ce qui précède que même autorisée, la sous-location offre tous les inconvénients sans les avantages de la location et ce, au détriment du locataire et du sous-locataire sans que le propriétaire n’en soit vraiment inquiété.

La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre  l'exclusion dite loi BOUTIN publiée au journal officiel le 27 mars  2009 avait profondément modifié la loi du 6 juillet 1989 notamment  le premier alinéa de son article 22-1 relatif au cautionnement.

 Ce dernier disposait ainsi que " Le cautionnement ne peut pas être  demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ".
 La loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie publiée le 25 novembre dernier modifie de nouveau cette disposition.

 En vertu de l'article 39 de cette loi " Le premier alinéa de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par les mots : ", sauf en  cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti".

 Désormais, le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les  obligations locatives pourra également demander un cautionnement à  son locataire si celui-ci est un étudiant ou un apprenti.

Les alinéas suivants de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989  ne sont pas modifiés ou supprimés.

Je suis propriétaire bailleur. Les voisins de mon locataire, très bruyant, se plaignent de ce trouble. Ma responsabilité peut-elle être engagée ?

Tout d’abord, rappelons que les pouvoirs publics ont indiqué que « Les états, constats et diagnostics qui auront été établis avant le 1er novembre 2007 par un opérateur non certifié resteront valables et utilisables dans la limite de leur période respective de validité. » (communiqué de presse de la DGUHC du 31 octobre 2007)

La réutilisation d’un diagnostic amiante antérieur, du dernier rapport de contrôle ou de la fiche récapitulative du diagnostic amiante selon le cas, à l’occasion d’une nouvelle vente est donc a fortiori tout à fait possible puisque ces documents ont une durée de validité illimitée lorsqu'aucune présence d'amiante n'a été détectée (la présence d'amiante oblige en revanche le propriétaire à la réalisation d'un contrôle périodique, voire à des travaux de retrait ou de confinement lorsque le niveau d'empoussièrement dépasse 5 fibres par litre).

Toutefois, cela suppose que le bien n’ait pas fait l’objet, depuis leur établissement, d’une modification ou d’une utilisation susceptible d’avoir dégradé l’état de conservation des éventuels éléments amiantés.

L’article R. 1334-17 du code de la santé publique impose d’ailleurs expressément un contrôle, lorsque le bien y est soumis, « à l’occasion de toute modification substantielle de l’ouvrage ou de son usage ».

Au moindre doute, il est alors recommandé de faire effectuer un nouveau diagnostic. A défaut, il n’est pas exclu qu’une action en garantie des vices cachés puisse être intentée par l’acquéreur à l’encontre du dernier vendeur, le diagnostic initial annexé au contrat de vente n’exonérant logiquement celui-ci de sa responsabilité qu’eu égard à l’état du bien tel qu’il se comportait lorsque ledit diagnostic avait été élaboré.

Dans l’hypothèse de ventes successives, il convient donc que les professionnels intervenant à la transaction (agent immobilier, diagnostiqueur…) s’enquièrent auprès du propriétaire du bien, en s’en ménageant la preuve, du fait de savoir si depuis son acquisition ce dernier a (fait) réalisé des travaux et l’interrogent sur la nature de ceux-ci, afin de pouvoir conseiller au mieux ce client.

En l’absence de travaux ou s’ils sont sans incidence sur l’état de conservation des éventuels éléments amiantés, une déclaration en ce sens du vendeur dans le compromis devrait être envisagée.

Ces observations concernent également le CREP, dont la durée de validité est également illimitée lorsqu’il ne révèle pas la présence de plomb ou bien à un taux inférieur au seuil réglementaire.

Si le diagnostic ou le constat est trop ancien, il sera préférable dans tous les cas de le refaire.

Vous êtes très nombreux à vous interroger sur le contenu de  la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MOLLE), autrement appelée « loi Boutin ». Pour cette raison, il nous a semblé nécessaire de vous faire part dès à présent de quelques dispositions d’importance contenues dans cette loi publiée au JO du 27 mars 2009 (loi n°2009-323).

Nous vous rappelons que toutes les dispositions ci-dessous entrent en vigueur le lendemain de la publication de la loi, soit le 28 mars 2009.

1. Obligation de « transmettre » la quittance de loyer au locataire qui en fait la demande :

Jusqu’à présent, l’article 21 de la loi n° du 6 juillet 1989 faisait obligation au bailleur de « remettre » gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Dans la loi MOLLE, ce terme « remettre » est remplacé par le terme « transmettre ».

1. Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 :

Dans l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.» 

Cette disposition ne s’applique qu’aux baux nouvellement conclus au jour de la publication de la loi et non aux baux en cours.

Notons dès à présent qu’aucune sanction n’est prévue par le texte en cas d’absence de  mention de cette surface dans les baux.

Il nous semble que la surface habitable visée renvoie à la surface définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation suivant lequel :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

1. Sort des baux portant sur des locaux impropres à l’usage d’habitation 

L’article 1719 du Code civil est complété par une phrase ainsi rédigée :  « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.»

1. Logement indécent : transmission du jugement constatant l’indécence du logement au préfet

Le juge aura désormais l’obligation de transmettre au préfet le jugement constatant l’indécence d’un logement loué.

1. Nouvelles dispositions relatives au cautionnement d’un bail d’habitation

La loi MOLLE complète l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, article relatif au cautionnement.

Suivant ce nouvel article, il n'est plus possible au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire de demander un cautionnement.

Par ailleurs, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (c’est-à-dire autre qu’une SCI familiale), le cautionnement ne pourra être demandé que :

 - s’il est apporté par un des organismes dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

1. Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

Nous vous rappelons que suivant la jurisprudence de la Cour de cassation, la restitution du dépôt de garantie incombait jusqu’ici au bailleur originaire, ce qui ne facilitait pas la tâche du locataire…

Beaucoup d’autres dispositions figurent dans la loi de mobilisation pour le logement.

Nous vous en ferons bien évidemment rapidement l’exposé complet.

Assigné par le bailleur afin que soit constatée la résiliation de son bail pour impayés de loyers, un locataire tente, en appel(1), d’opposer l’argument suivant : l’état des lieux d’entrée mentionnant une superficie supérieure à la superficie réelle du logement (53 m² indiqués au lieu de 45,60 m²), le loyer contractuellement défini doit être, selon lui, réduit en proportion.

L’argument, soulevé pour la première fois par le locataire devant la cour d’appel, est rejeté par les juges du fond.

Pour ces derniers, l’indication d’une surface erronée dans l’état des lieux signé en 2002 « est dépourvue d’incidence sur le montant du loyer ». En effet, la cour constate que le loyer contractuel « n’apparaît pas excessif au vu des loyers pratiqués dans le voisinage ».

Par ailleurs, les juges soulignent également que cette erreur de surface n’a jamais été soulevée par le locataire jusqu’à ses premières conclusions d’appelant signifiées en 2007...

Cette décision doit être favorablement accueillie tant la différence existant entre la surface exacte et la surface indiquée dans l’état des lieux d’entrée est minime. Mais surtout, il est évident que le loyer contractuellement déterminé par les parties à la signature du bail n’est pas uniquement fonction de la surface du logement. Il dépend de bon nombre d’éléments comme la qualité du logement loué, la présence d’équipements particuliers à disposition du locataire, le quartier, etc.

Nous rappelons, à ce titre, que l’indication de la superficie du logement n’est pas une mention devant obligatoirement figurer dans un bail, la loi Carrez ne visant que la vente de lots de copropriété(2). A la lecture de l’arrêt commenté, il peut être même recommandé de s’abstenir de toute indication de la surface du logement dans le bail...

(1) CA Paris 6ème ch. 15 avril 2008.

(2) Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur dès lors que le projet de loi sur le pouvoir d'achat sera définitivement adopté par le Parlement et que le texte publié au Journal Officiel.
Ce texte a été adopté en première lecture par l'Assemblée nationale le 20 décembre 2007.
Conformément à la navette parlementaire, ce projet de loi devrait être examiné par le Sénat les 23 et 24 janvier 2008.

1. un dépôt de garantie réduit à un mois
Dès lors que le logement est soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges (cf. article.22 de la loi du 6 juillet 1989).
A compter de l’entrée en vigueur du projet de loi sur le pouvoir d'achat (en attente du vote définitif), ce dépôt de garantie sera limité à un mois de loyer hors charges. Parallèlement à cette mesure, une nouvelle convention, en date du 21 décembre 2006, a été signée entre le ministère du Logement et les représentants de l'Union d'Economie Sociale pour le Logement (UESL, organisme du 1 % Logement). Aux termes de cet accord, "tous les ménages entrant dans un logement locatif du parc privé ou social" pourront faire financer leur dépôt de garantie d'un mois de loyer par l'UESL qui en fera l’avance sous forme d'un prêt à taux zéro remboursable par le locataire en 36 mois.
2. un nouvel indice de révision des loyers
Ce nouvel indice de référence des loyers dont la composition change, mais qui conserve le même nom, s'appliquera à tout nouveau contrat de location conclu à compter de la date de publication de la loi.
Par ailleurs, le projet de loi prévoit l’application de ce nouvel IRL aux baux en cours, sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant au bail.
Comme l'actuel IRL, cette nouvelle version (de l’IRL) s’appliquera aux locations de logements utilisés à titre de résidence principale, loués vides ou meublés, hors HLM (les loyers des locations meublées sont révisés en fonction de l'IRL depuis la loi Dalo du 5 mars 2007).
Notons enfin que ce nouvel IRL correspondra à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer.

Rappelons que le bailleur, ou son mandataire, reste en droit d’exiger du candidat locataire un engagement de caution conforme aux dispositions énoncées à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
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