La clause litigieuse, en l’espèce, portait sur les modalités de désignation des scrutateurs. Le règlement de copropriété stipulait en effet qu’ils devaient être choisis parmi les deux membres de l’assemblée générale présents et l’acceptant, qui possédaient le plus grand nombre de tantièmes de copropriété.

Or une telle clause est indéniablement contraire à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 dans la mesure où elle prive les copropriétaires de désigner librement un ou plusieurs scrutateurs. 

Cela étant et même s’il avait admis le caractère non écrit de cette clause, le syndicat l’avait néanmoins appliquée.

L’annulation de l’assemblée générale était donc demandée, en l’espèce, pour ce motif : l’application d’une clause du règlement de copropriété contraire à la loi.

La cour d’appel a estimé qu’une telle clause devait recevoir application. La Cour de cassation dans cette décision du 28 avril 2011(1) donne raison aux juges du fond, relevant que « la clause litigieuse du règlement de copropriété n’avait jamais été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire » et que la cour d’appel n’était d’ailleurs pas saisie d’une telle demande.

On peut s’étonner d’une telle position dans la mesure où, en principe, les clauses réputées non écrites sont censées n’avoir jamais existé et n’ont donc pas besoin de l’intervention du juge pour pouvoir ne pas être appliquées.

Mais ici la Cour de cassation semble confirmer la position qu’elle a adoptée depuis une décision du 21 juin 2006(2) : les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.

Par conséquent et en conclusion, un syndicat des copropriétaires doit appliquer les clauses du règlement de copropriété même s’il les estime illégales et non écrites, tant qu’un juge ne les a pas déclarées comme telles !

(1) Cass. 3e civ. 28 avril 2011, n° 10-14298.
(2) Cass. 3e civ. 21 juin 2006, AJDI 2008, 398

C’est ce qu’a estimé la Cour de cassation(1) dans un récent arrêt en relevant que la restriction stipulée par le règlement de copropriété ne se justifiait pas par la destination de l’immeuble puisque la location meublée entraîne des inconvénients similaires à l’exercice d’une profession libérale expressément autorisée.

Rappelons que l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 8 alinéa 2 du même code ajoute que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Pour apprécier si une clause limitant les droits des copropriétaires est ou non valable, il faudra vérifier si, dans le cas considéré,  la destination de l’immeuble justifie ou non la restriction aux droits des copropriétaires formulée par le règlement(2).

Concernant les clauses relatives à la location des lots, elles peuvent se justifier lorsqu’il s’agit de préserver les conditions d’occupation d’origine de l’immeuble en évitant la multiplication du nombre des occupants ou en interdisant les modes d’occupation qui ne seraient pas en harmonie avec le type d’occupation dont l’immeuble fait l’objet.

Par exemple, la jurisprudence a estimé qu’est licite, dans un immeuble à caractère résidentiel, la clause stipulant que les lots ne pourront en aucun cas être divisés en vue de la location(3), ou des clauses interdisant la location des pièces d’un même appartement à des personnes différentes(4).

De même, a été jugée licite la clause qui, dans un immeuble de grand standing, interdit la location des chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété(5) ou qui interdit la location en meublé des parties d’immeubles à des personnes distinctes dans un immeuble à usage principal d’habitation(6).

En effet, permettre à un copropriétaire de louer séparément en meublé les pièces de son appartement à des personnes différentes peut comporter des inconvénients pour la collectivité, notamment par la venue d’un nombre important de nouveaux occupants dont la présence risque de perturber la tranquillité qui régnait jusqu’alors dans l’immeuble et de créer ainsi un climat moins serein.

En revanche, doivent être considérées comme non écrites les clauses non justifiées par la destination de l’immeuble ou encore incompatibles avec cette destination.

(1) Cass. 3e ch. civ. 8 juin 2011, n° 10-15891.

(2) Cass. 3e civ. 24 octobre 1990, Bull. civ., n° 200, p. 115.

(3) CA Paris 19 juin 1985, D. 1985, Inf. rap. copr. 425.

(4) Cass. 3e civ. 8 décembre 1976, JCP G 1977, IV, 25.

(5) CA Paris 23e ch. A 4 juin 1997, Loyers et copr. novembre 1997.

(6) CA Paris 23e ch. B. 15 octobre 1998, Loyers et copr. mars 1999, n° 81.

En cas de refus de l’assemblée générale, si les travaux envisagés constituent des améliorations, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à les exécuter dans le respect des conditions qu’il fixera (article 30 de la loi du 10 juillet 1965).

La question s’est posée de savoir si le tribunal devait être saisi de cette demande d’autorisation judiciaire dans le délai de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi.

Dans un premier temps, les juridictions du fond s’étaient prononcées dans ce sens. Mais dans un arrêt du 16 décembre 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’une telle action n’était pas soumise au délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, cette action n’a pas pour but de contester une décision d’assemblée générale mais d’obtenir une autorisation judiciaire d’exécuter les travaux projetés, malgré le refus opposé par l’assemblée générale (1).

Cette décision a été confirmée récemment par un nouvel arrêt de la Cour de cassation (2).

En cas de refus de l’assemblée générale d’autoriser un ou plusieurs copropriétaires à réaliser des travaux soumis à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et constituant des améliorations, ce ou ces copropriétaires disposent donc du délai de dix ans prévu à l’article 42 alinéa 1^er de la loi pour introduire une action en vue d’obtenir une autorisation judiciaire d’exécuter les travaux projetés.

(1)   Civ. 3e, 16 décembre 2009, n° 09-12.65
(2)   Civ. 3e, 29 mars 2011, n° 10-14.426

Introduit par la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002 comme motif permettant au locataire de se prévaloir d’un préavis réduit de trois à un mois, la notion de « premier emploi » n’avait fait l’objet que de précisions ministérielles. Une réponse ministérielle avait en effet considéré qu’il convenait de retenir comme date celle de la première affiliation au régime de la Sécurité sociale, quelle que soit la forme du contrat de travail(2).

Se fondant sur cette position, un bailleur avait dénié à son locataire le bénéfice du préavis réduit pour un emploi obtenu à l’issue de ses études en 2008, au motif qu’un précédent emploi étudiant avait donné lieu à l’affiliation au régime de la Sécurité sociale… en 2001 !

La Cour de cassation, se fondant sur les éléments de fait retenus par les juges du fond, considère au contraire que le locataire était bien fondé dans sa demande de préavis réduit. En effet, seul l’emploi obtenu en 2008 correspondait à la formation universitaire du locataire, non entamée en 2001. De plus, l’emploi occupé en 2001 n’était en réalité qu’un job étudiant, le locataire étant encore à l’époque domicilié chez ses parents.

Avant d’accorder ou de refuser un préavis réduit fondé sur un premier emploi, il convient donc de prendre en compte toutes les circonstances de fait entourant celui-ci et notamment son adéquation avec le parcours estudiantin du locataire !

(1) Cass. 3e civ. 29 juin 2011, n° 10-18.271.

(2) Rép. min. n° 911, JOAN Q, 14 octobre 2002, p. 3611.

Par arrêt du 5 juillet 2011(1), la Cour de cassation a confirmé une décision de la cour d’appel de Paris qui a condamné un syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts pour défaut d’entretien d’une partie commune.

Dans cette espèce, le système de chauffage, partie commune mais uniquement d’utilité à un lot particulier, nécessitait des travaux de remise en service que le syndicat des copropriétaires a tardé à faire effectuer. Il avait en effet décidé de différer la réalisation de ces travaux dès lors que le copropriétaire de ce lot ne s’était pas acquitté du paiement des charges qui lui incombaient.

Rappelons qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il est de jurisprudence constante que le syndicat est responsable du défaut d’entretien des parties communes(2).

Il a également été jugé que le syndicat peut engager sa responsabilité délictuelle en vertu des articles 1382 et 1383 du Code civil s'il tarde à faire exécuter des travaux destinés à mettre fin à des troubles de jouissance subis par un copropriétaire(3).

(1) Cass. 3e civ. 5 juillet 2011, pourvoi n° 10-17.609 (inédit).

(2) Cass. 3e civ. 3 janvier 1980 ; CA Paris 28 janvier 1979, D. 1980, Inf. rap. cop. p. 156, n° 65.

(3) CA Paris 14 mars 1980, D. 1981, IR 104, n° 117.

Rappelons tout d’abord que l’article 15 du décret du 17 mars 1967 exige qu’au début de chaque réunion l’assemblée générale désigne son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Mais ce texte n’indique pas quelles sont les personnes qui peuvent prétendre aux fonctions de président de séance. Il est seulement précisé que le syndic, son conjoint, son partenaire lié à lui par un Pacs ou ses préposés ne peuvent l’être (cf. art. 22 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965).

La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 mars 2002(1), a décidé que le président de séance de l’assemblée générale doit être choisi parmi les copropriétaires ou les associés d’une société d’attribution membre de la copropriété.

La décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence(2), évoquée en introduction, n’a fait qu’appliquer ce principe en annulant l’assemblée générale qui avait élu en qualité de président de séance le mandataire de trois copropriétaires, qui ne l’était pas lui-même.

La cour d’appel de Paris avait, dès 1990, déjà adopté cette position, jugeant que la désignation en tant que président d’une personne extérieure à l’assemblée serait nulle(3).

Il faut néanmoins citer un arrêt isolé et contesté par une partie de la doctrine qui a considéré que l’assemblée générale pourrait être présidée par le mandataire d’un copropriétaire, extérieur à la copropriété(4).

Il convient donc d’être prudent et de suivre plutôt la position de la jurisprudence dominante qui estime que seul un copropriétaire peut être président de séance, tant que la Cour suprême ne se sera pas expressément prononcée sur la question de savoir si le mandataire d’un copropriétaire, qui n’a pas lui-même cette qualité, peut présider l’assemblée générale.

(1) Cass. 3e civ. 6 mars 2002, Bull. civ. III, n° 58.
(2) CA Aix-en-Provence 7 janvier 2011, n° 09/11502,  synd. copr. La vague bleue c/ C.
(3) CA Paris 19e ch. B 19 septembre 1990, Loyers et copr. 1990, n° 443.
(4) CA Montpellier 1e ch. B 28 mars 2006, Juris-Data n° 2006-313353.

La Cour de cassation(1) confirme que le syndicat de copropriétaires est un non-professionnel au sens de l’article L. 136-1 du code de la consommation.

Malgré la résistance tenace de nombreux prestataires de services (ascensoristes, sociétés d’entretien, etc.), la Cour de cassation vient  confirmer

un syndicat de copropriétaires, en tant que « non-professionnel », peut utiliser la faculté de mettre fin à tout moment à un contrat tacitement reconductible dès lors qu’il n’a pas été informé de la possibilité de ne pas reconduire le contrat.

De ce fait, si le prestataire n'a pas fait part de l'echéance cu contrat, le syndicat des copropriétaires peut résilier celui-ci à tous moment

Elle approuve ici les juges d’appel d’avoir considéré que « la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales avait pour corollaire l’instauration de charges spéciales ».

En revanche, l’inverse n’est pas toujours vrai : l’existence dans le règlement de copropriété de charges communes spéciales peut ne pas générer ipso facto l’existence de parties communes spéciales.

La jurisprudence a, en effet, considéré dans un premier temps que pour pouvoir spécialiser les charges communes, il n’était pas pour autant indispensable de créer des parties communes spéciales(2).

Cette position semble toutefois avoir été remise en cause par la Cour de cassation, dans un arrêt 8 juillet 1998(3), qui paraît cependant être revenue à sa jurisprudence initiale de 1987, dans un arrêt de février 2006(4) qui a décidé que l’absence de création de parties communes spéciales dans le règlement n’interdit pas de procéder à une répartition des charges spéciales par bâtiment si la nature indépendante de ce bâtiment le justifie.

Mais elle semble encore une fois être revenue à une jurisprudence plus stricte dans un arrêt de juillet 2006(5) en considérant que l’exonération de certains lots de la participation aux charges communes générales devait reposer sur une spécialisation des parties communes.

Face à un tel imbroglio jurisprudentiel, la majorité de la doctrine résume le droit positif actuel de la façon suivante : la spécialisation des charges est possible même en l’absence de spécialisation des parties communes. Mais, pour qu’il en soit ainsi, encore faut-il que les lots exonérés de charges soient dans une situation particulière. A défaut, la clause du règlement de copropriété pourrait être réputée non écrite.

(1) Cass. 3e civ. 8 juin 2011, n° 10-15.551.
(2) Cass. 3e civ.1er avril 1987, Bull. civ. III, n° 72.
(3) Cass. 3e civ. 8 juillet 1998, Bull. civ. III, n° 161.
(4) Cass. 3e civ.1er février 2006, Loyers et copr. 2006, 85.
(5) Cass. 3e civ. 4 juillet 2006, n° 05-11.058.

Enfin la réponse

La Cour de cassation(1) confirme que le syndicat de copropriétaires est un non-professionnel au sens de l’article L. 136-1 du code de la consommation.

Après avoir fait couler beaucoup d’encre et malgré la résistance tenace de nombreux prestataires de services (ascensoristes, sociétés d’entretien, etc.), la Cour de cassation vient (enfin) confirmer :

un syndicat de copropriétaires, en tant que « non-professionnel »,

et donc peut utiliser la faculté de mettre fin à tout moment à un contrat tacitement reconductible dès lors qu’il n’a pas été informé de la possibilité de ne pas reconduire le contrat.

Certaines juridictions du fond avaient pourtant adopté la solution inverse, ainsi que la Cour de cassation, mais dans une espèce antérieure à la loi Chatel II du 3 janvier 2008 qui avait introduit la notion de « non-professionnel » à côté de celle de « consommateur ».

L’arrêt commenté étant voué à une très large diffusion, il est donc permis de penser qu’il constitue désormais la solution de principe !

(1) Cass. 1re civ. 23 juin 2011, n° 10-30.645, P+B+I.

Les juges d’appel ont rejeté sa demande aux motifs que ni la mauvaise foi du syndic sortant ni le fait qu’il détenait les pièces demandées, n’étaient établis.

La Cour de cassation a censuré la cour d’appel estimant qu’il appartenait à l’ancien syndic de démontrer qu’il avait remis l’ensemble des documents et fonds qu’il détenait pour le compte du syndicat(1).

La Cour suprême ne fait ici que réitérer sa jurisprudence antérieure dans la mesure où sa position était identique dans un arrêt du 14 septembre 2005(2). 

(1) Cass. 3e civ. 29 mars 2011, n° 10-14159.
(2) Cass. 3e civ. 14 septembre 2005, n° 04-13724.