Les Infos de MADSERVICES - Gestion de biens & syndic - Oise - Compiegne - La Croix St Ouen (Info. Copropriétaires)

Caméras dans les parties communes ? Oui c'est possible

Thu, 22 Apr 2010 05:05:00 +0200

Des caméras de surveillance peuvent être installées dans les parties communes, sur décision de l'assemblée generale des coproprietaires à la majorite des voix de tous les copropriétaires, mais leur présence doit être signalée aux habitants et aux passants .

Les parties communes d'une copropriété constituent une propriété strictement privée. Par conséquent, aucune autorisation préfectorale n'est nécessaire

Le bailleur peut-il recuperer sur son locatire des frais d'adapatation d'antenne

Wed, 14 Apr 2010 22:29:00 +0200

Réponse de la Fnaim

Le bailleur peut-il récupérer sur son locataire des frais d’adaptation d’antenne rendus nécessaires par le passage au numérique ?

Dans le cadre du basculement à la télévision numérique, vous êtes nombreux à nous interroger sur le point de savoir à qui incombent les frais d’adaptation d’une antenne de télévision.

Dans le cadre d’un bail régi par la loi n° 89-461 du 6 juillet 1989, il semble que la réponse à cette question diverge en fonction de la nature de l’immeuble loué.

1) En ce qui concerne les immeubles collectifs

Dans cette hypothèse, il appartiendra selon nous au bailleur, propriétaire de l’immeuble, ou au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, de procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne collective. En effet, il nous semble peu envisageable que le locataire intervienne seul sur l’antenne collective de l’immeuble.

Dans ce cadre, et en l’absence de jurisprudence ayant à notre connaissance été rendue sur ce point, il nous semble que le coût de cette adaptation soit récupérable sur le locataire en vertu de l’article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et de l’article 3 du décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 autorise le propriétaire bailleur qui a installé une antenne collective à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective, à titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part(1) des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement.

Une réponse ministérielle n° 35930, datée du 25 avril 1988, confirme selon nous cette solution. La question posée par un député était en effet de savoir à qui incombe les frais de mise en conformité des antennes collectives de télévision, travaux destinés à permettre la réception des chaînes 5 et 6.

Le ministre interrogé répondit alors : « Le copropriétaire-bailleur paraît fondé, aux termes des articles 2 et 3 de la loi du 2 juillet 1966 à demander, à titre de frais de changement et d'utilisation, à son locataire acceptant de se raccorder à l'antenne installée ou adaptée et utilisant le branchement, tout ou partie de la quote-part des dépenses d'installation ou d'adaptation qu'il a lui-même supportées. »

Une partie de la doctrine(2) semble également confirmer cette analyse.

Notons cependant que la Cour de cassation(3) semble refuser cette récupération de la dépense en l’absence d’accord du locataire à être raccordé à l’antenne.

2) En ce qui concerne une maison individuelle

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’oblige le bailleur à maintenir en bon état de fonctionnement que les seuls éléments d’équipement mentionnés au contrat de location.

Dès lors, si la présence de l’antenne n’est pas spécifiée au bail, ni à l’état des lieux d’entrée, il appartiendra selon nous au locataire de procéder ou de faire procéder, par un professionnel, aux adaptions nécessaires sur l’antenne.

Mais si l’antenne est spécifiée au bail ou à l’état des lieux d’entrée, le bailleur sera tenu de faire procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne. Or, ici se pose la délicate question de la possibilité pour le bailleur d’en répercuter le coût sur le locataire.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 ne vise que les antennes collectives et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne vise pas les frais d’adaptation d’antenne dans la liste des charges récupérables.

Dès lors, faute de fondement juridique et même si la solution semble paradoxale, il ne semble pas possible, dans le cadre d’une maison individuelle, de récupérer sur un locataire des frais d’adaptation d’antenne dans les cadre du passage au numérique.

(1) La quote-part des dépenses d'installation, de remplacement et d''entretien susceptible d'être perçue est égale au quotient du total des frais exposés par le nombre total des branchements de l''installation.

(2) Notamment, Camille BEDDELEEM, Ann. loyers et Jacques LAFOND, Les Baux d’habitation.

(3) Cass. 29 janvier 2002, pourvoi n° 99-17042.

Syndic à Chantilly

Thu, 01 Apr 2010 06:27:00 +0200

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Loi Chatel et syndicat de Copropriétaires : confirmation

Wed, 30 Dec 2009 15:04:00 +0100

De nombreux prestataires continuent de refuser le bénéfice de la loi Chatel aux syndicats de copropriétaires. Une nouvelle confirmation, impulsée par l’action de la FNAIM, devrait couper court à la polémique, deux réponses ministérielles des 15 et 17 décembre 2009 considérant qu’un « syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation qu’un consommateur dans ses rapports avec les fournisseurs et prestataires de services ordinaires ».

Rappelons que la loi du 28 janvier 2005, dite « loi Chatel », a introduit un article L. 136-1 dans le code de la consommation, imposant au professionnel prestataire de services d’informer le consommateur par écrit « au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction », de la possibilité de ne pas reconduire le contrat contenant une clause de reconduction tacite.

A défaut d’avoir été informé de cette faculté, le consommateur peut mettre un terme au contrat à tout moment à compter de la date de tacite reconduction, sans indemnité ni pénalité.

La loi du 3 janvier 2008 a étendu cette possibilité « aux non-professionnels ». Bien que la notion de «non-professionnel» ne soit pas définie par la loi, il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le non-professionnel est la personne qui conclut un contrat de fourniture de biens ou de services n’ayant pas de rapport direct avec l’activité professionnelle qu’elle exerce.

S’il ne faisait pas de doute pour la FNAIM que ce texte s’applique à tous les contrats contenant une clause de tacite reconduction conclus par les syndicats de copropriétaires « traditionnels » (par opposition à ceux qui fournissent des services supplémentaires telles les « résidences-services »), un arrêt rendu par la Cour de cassation le 2 avril 2009 avait semé le trouble en retenant que l’article L. 136-1 du code de la consommation ne concerne « que les personnes physiques ».

Un courrier non officiel adressé à une association de consommateurs par le ministère de l’Économie en octobre 2009 apportait un premier éclaircissement, précisant que cet arrêt avait été rendu sur l'application de l'article L. 136-1 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à la loi du 3 janvier 2008, ne visant donc pas les non-professionnels. Il poursuivait en considérant que « dans ces conditions, il est permis de penser que la Cour de cassation rendrait une décision qui s'inscrirait dans le prolongement de sa jurisprudence de 2005 si elle était saisie de l’interprétation des nouvelles dispositions de l'article L. 136-1 » et appliquerait donc la législation aux syndicats de copropriétaires.

Les réponses ministérielles des 15 et 17 décembre 2009 apportent un éclairage officiel en considérant que le texte vise « à côté du consommateur, le non-professionnel » et que « le syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation qu’un consommateur dans ses rapports avec les fournisseurs et prestataires de services ordinaires ».

Jean CHAVOT, Président délégué fédéral de la FNAIM

(article destiné aux adhérents FNAIM)

Interdiction de fumer dans les halls d'immeuble

Sun, 13 Dec 2009 09:53:00 +0100

L’interdiction de fumer dans les lieux publics s’applique-t-elle également dans les halls d’immeuble ?

Oui, car il est interdit de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif depuis le 1er janvier 2008 (décret n° 2006-1386 du 15 novembre 2006).
Les lieux dans les immeubles en copropriété, telles que les halls d'entrée, les parkings, les voies d'accès, les éléments d'équipement commun (ascenseurs), qui ne sont ni à usage privatif, ni à usage exclusif, sont a contrario considérés comme à usage collectif. Ils rentrent donc dans le champ d'application de l'interdiction. Cette interdiction est également liée au fait que ces parties constituent des lieux de travail pour les gardiens d'immeuble, le personnel d'entretien, les postiers, les livreurs, les agents EDF, etc., et dans la mesure où elles sont couvertes et fermées, il est donc interdit d'y fumer en application du décret du 15 novembre 2006.

Contestation d'une erreur de majorité

Thu, 03 Dec 2009 09:00:00 +0100

L'erreur de majorité n'est plus contestable passé le délai de deux mois de l'article 42 (22 septembre 2009)

Une stricte application de la jurisprudence interdisant toute contestation de l’assemblée générale passé le délai de deux mois de l’article 42 conduit les juges du fond à valider une décision prise à une mauvaise majorité. Une échappatoire paraît ainsi s’ouvrir pour les copropriétés dans lesquelles le processus décisionnel est bloqué, faute pour les copropriétaires d’assister ou de se faire représenter aux assemblées générales.

En effet, la cour d’appel de Paris(1) considère qu’en pareilles circonstances, la résolution constitue bien une décision et ne pouvait, comme le soutenait le copropriétaire demandeur, être qualifiée d’inexistante.

Les faits de l’espèce auraient cependant pu faire douter du bien-fondé de la solution. Une assemblée avait décidé la pose d’une antenne de radiotéléphonie mobile à la majorité de l’article 25. Le demandeur considérait au contraire que l’unanimité était requise, cette résolution portant atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives à cause des risques pour sa santé. Il invoquait donc la jurisprudence qui considère comme inexistante une décision atteinte d’un vice grave, en l’occurrence le risque encouru.

On peut sans doute imputer en partie le sens de l’arrêt à la nébuleuse qui entoure la majorité applicable pour l’installation de tels équipements, la jurisprudence hésitant sur la nécessité ou non de l’unanimité au regard des risques non avérés jusqu’à présent, sur la santé des occupants de l’immeuble.

Quoi qu’il en soit, il semble désormais acquis qu’une décision prise à une majorité erronée doit, pour être annulée, être attaquée dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2. A défaut, elle devra être appliquée, comme toutes les autres résolutions votées.

(1) CA Paris 23ème ch. B 5 mars 2009, n° 08/05868.

Proces-verbal d'assemblée générale

Wed, 02 Dec 2009 08:58:00 +0100

Moment de l'établissement du procès-verbal d'assemblée générale (5 octobre 2009)

Depuis le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, en vertu de l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le procès-verbal d’assemblée générale doit être signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs.

La méconnaissance de ce principe d’ordre public entraîne la nullité de l’assemblée.

C’est ce qu’a décidé la cour d’appel de Paris en estimant que l’établissement du procès-verbal en cours de séance ou de sa clôture est une condition de validité de l’assemblée, cette modalité étant exigée pour garantir la sincérité du procès-verbal de l’assemblée.

Dans la pratique, l’établissement du procès verbal pose parfois des difficultés. Une réponse ministérielle a toutefois précisé que « le procès-verbal doit être sérieusement préparé avant l’assemblée. Il suffira lors de cette dernière de le compléter en inscrivant sous l’objet de chaque question écrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, le nombre des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et le nombre de leurs voix » (Rép. min. 20 décembre 2005, n° 60506, p. 11826).

(1) CA Paris 23ème ch. B 5 février 2009, Loyers et copr. septembre 2009, n° 214.

Copropriétaires : un commerce fait du bruit - Votre défense

Sat, 28 Nov 2009 09:16:00 +0100

J'ai acheté un appartement situé au-dessus d'un magasin de vêtements. Les livraisons bruyantes qu'il occasionne portent atteinte à ma tranquillité. Comment puis-je me défendre ?

Réponse donnée par le journal Le Particulier

Il faut d’abord consulter le règlement de copropriété de votre immeuble, qui peut contenir une clause interdisant les activités commerciales susceptibles de causer une gêne, notamment sonore. Au tribunal d’apprécier si le commerce de vêtements compte au nombre de celles que le règlement a voulu interdire. Sachant qu’alors que l’exercice d’une activité de restauration sera jugée le plus souvent incompatible avec cette clause, ce ne sera pas forcément le cas d’un magasin de vêtements. Dans l’hypothèse où le règlement le permettrait pourtant, vous n’avez pas à prouver l’existence d’un préjudice ou démontrer le caractère anormal du trouble, pour le faire cesser. Sur le terrain du trouble anormal de jouissance, les tribunaux font généralement preuve de sévérité lorsqu’ils sont confrontés à une demande de réparation alors que le trouble préexistait à l’achat. Le plaignant est censé avoir acquis en pleine connaissance de cause. A ainsi été débouté, dans une espèce similaire, un propriétaire qui se plaignait du bruit occasionné par les livraisons quotidiennes émanant d’un magasin d’alimentation situé en dessous de chez lui. Les juges d’appel ont estimé qu’en acquérant un appartement en pleine ville et situé au dessus d’un tel commerce, le propriétaire ne pouvait « espérer résider dans une habitation dépourvue de nuisances phoniques »… (CA de Paris, 23e ch. B, 28 février 2008).

Contribution des locataires et travaux d’économie d’énergie

Wed, 25 Nov 2009 08:10:00 +0100

Les économies de charge issues des travaux d’économie d’énergie pourront dorénavant être réparties entre le propriétaire et le locataire sous réserve que ces mêmes travaux lui bénéficient directement. C’est ce qu’on appelle la contribution au partage de l’économie de charges.

Deux décrets et deux arrêtés définissent les travaux concernés et rendent effectifs les dispositifs financiers. Ces dispositions vont permettre aux propriétaires de partager avec leurs locataires les économies d’énergie à la suite de travaux de rénovation.

Pour plus d'informations,

Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009

Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009

Arrêté du 23 novembre 2009 - NOR: DEVU0925485A

Arrêté du 23 novembre 2009 - NOR: DEVU0925487A

Echeances travaux mise aux normes des ascenseurs

Sat, 31 Oct 2009 08:34:00 +0100

Travaux de mise aux normes des ascenseurs : quelles sont les échéances ? (7 octobre 2009)

Rappelons que la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 avait créé une obligation, étalée sur quinze ans, de mettre aux normes de sécurité les ascenseurs existants.

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a allongé de trois ans les délais de réalisation des travaux de sécurisation des ascenseurs en modifiant l’article L. 125-2-4 du code de la construction et de l’habitation, portant donc le délai susvisé de quinze à dix-huit ans.

Un décret du 9 septembre 2004, pris en application de la loi urbanisme et habitat, a précisé que le propriétaire d’un ascenseur installé avant le 27 août 2000 et qui ne répond pas aux objectifs de sécurité mentionnés à l’article R. 125-1-1 du code de la construction et de l’habitation, devra faire réaliser un certain nombre de dispositifs de sécurité prévus par le texte selon un échéancier fixé sur quinze ans échelonné en trois étapes :

- 3 juillet 2008
- 3 juillet 2013
- 3 juillet 2018

Le décret du 28 mars 2008 a reporté la première échéance de travaux (3 juillet 2008) au 31 décembre 2010, sans toucher aux deux autres échéances.

Il aurait donc paru logique que la loi Boutin prévoie un décret d’application pour modifier l'échéance de 2013 et fixer expressément sa date de report. Or, la loi n’a rien prévu. Elle s’est contentée de repousser le délai de quinze à dix-huit ans.

En attendant ce décret, les échéances nous paraissent être les suivantes :

- 31 décembre 2010
- 3 juillet 2013
- 3 juillet 2021

« J’ai demandé un bilan sur la première phase fin 2010 et selon les résultats de ce bilan, je déciderai ou non de modifier le calendrier » a précisé le Secrétaire d’Etat au Logement, Benoist APPARU.