Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Le règlement de copropriété fixe les conditions de jouissance des parties privatives et en détermine la destination.

Le principe est que le changement de l’usage des parties privatives est libre sous réserve de ne porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, qui nécessiterait l’accord unanime des copropriétaires, ni aux droits des autres copropriétaires, ni enfin aux clauses restrictives et licites du règlement de copropriété, lesquelles ne peuvent d’ailleurs viser, en général, que la destination de l’immeuble(1).

La jurisprudence semble considérer que l’utilisation des locaux par une association cultuelle est licite dans la mesure où l’installation d’un lieu de culte n’est pas de nature à créer des nuisances et des risques excédant ceux pouvant résulter de la destination de l’immeuble(2).

Par exemple, il a été jugé que si le règlement permet l’utilisation des locaux à des fins commerciales, il en va autrement de la création d’un temple dans ces locaux qui entraîne un va-et-vient important et permanent des fidèles, non seulement en semaine mais également les samedis et jours de fêtes, jours où les copropriétaires aspirent au repos(3).

Un arrêt de la cour d’appel de Paris précise que le syndicat des copropriétaires est recevable à agir contre l’occupant des parties privatives, auteur des nuisances, sur le fondement délictuel (art. 1382 du Code civil) et contre le copropriétaire bailleur tenu par le règlement de copropriété(4).

Dans cette espèce, la cour a considéré que la pratique du culte dans les parties privatives entraînait de graves nuisances sonores (bruits de musique, de chats, de discours d’un prêcheur) dépassant les troubles normaux de voisinage et qu’il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires d’enjoindre au copropriétaire et au locataire du local de faire cesser toutes réception et célébration de culte dans les lieux.

L’arrêt ne précise pas de quel culte il était question, mais la présence de chats bruyants à l’occasion du culte laisse perplexe…

(1) Cass. 3ème civ. 27 avril 1988, RDI 1988, p. 340.
(2) Cass. 3ème civ. 20 juillet 1994, Loyers et copr. 1994, n° 482.
(3) CA Aix-en-Provence 10 juin 1981, Bull. Cour Aix 1981, 2, p. 19, n° 79.
(4) CA Paris 23ème ch. B 29 novembre 2007.

L’assemblée générale ne peut procéder à un vote global sur des questions distinctes, chaque question doit faire l’objet d’une résolution particulière.

En affirmant par deux fois dans le même arrêt que «chaque résolution proposée ne peut avoir qu’un seul objet», la Cour de cassation(1) condamne clairement la pratique du vote bloqué.
Elle rappelle ainsi à l’ordre les juridictions du fond qui permettent que des questions dites connexes (celles dont le sujet est relativement proche) fassent l’objet d’un seul vote.

En l’espèce, la cour d’appel avait admis que puissent être pris au sein d’une même résolution :
- d’une part, l’interdiction de louer les lots à des preneurs dont l’activité est de nature à entraîner des troubles de jouissance et le mandat donné au syndic d’entreprendre une action judiciaire contre les locataires troublant la tranquillité de l’immeuble ;
- d’autre part, la fermeture totale du portail, l’installation d’un dispositif de sécurité permettant une ouverture à distance et le mandat donné au conseil syndical de faire procéder à ces travaux dans les limites budgétaires fixées par l’assemblée.

Le non-respect du principe «une question, un vote» entraîne la nullité de l’ensemble des résolutions ainsi votées.
La sévérité de la sanction appliquée par la Cour de cassation ne laisse aucune latitude aux syndics qui devront s’assurer non seulement lors de la rédaction de l’ordre du jour mais également lors de la tenue de l’assemblée, qu’à chaque question correspond bien une résolution. C’est d’ailleurs ce que préconise la Commission Relative à la Copropriété qui, dans sa deuxième recommandation, conseille de «séparer les questions soumises à la délibération de l’assemblée générale de manière à assurer la clarté des votes».

La généralité des termes employés ne permet cependant pas de se prononcer sur la pérennité de la jurisprudence admettant l’élection en bloc des conseillers syndicaux lorsqu’il y a autant de candidats que de sièges à pourvoir et qu’aucun copropriétaire n’a exigé un vote individuel(2). Dans ce cas, ne pourrait-on pas en effet considérer que l’objet de cette résolution unique est l’élection des membres du conseil syndical ?

Quoi qu’il en soit, l’article 29 du décret du 17 mars 1967, tel que modifié par le décret du 27 mai 2004, constitue une exception légale à l’application du principe posé par cet arrêt de cassation, puisqu’il permet expressément que les copropriétaires se prononcent par un même vote sur l’élection du syndic et l’approbation de son contrat.

(1) Cass. 3ème civ. 26 septembre 2007, n° 06-11.191.
(2) CA Paris 1^re ch. G 7 mai 2003.