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C’est la première fois, semble-t-il, que la Cour de cassation se prononce aussi clairement sur cette question(1).

Elle approuve ici les juges d’appel d’avoir considéré que « la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales avait pour corollaire l’instauration de charges spéciales ».

En revanche, l’inverse n’est pas toujours vrai : l’existence dans le règlement de copropriété de charges communes spéciales peut ne pas générer ipso facto l’existence de parties communes spéciales.

La jurisprudence a, en effet, considéré dans un premier temps que pour pouvoir spécialiser les charges communes, il n’était pas pour autant indispensable de créer des parties communes spéciales(2).

Cette position semble toutefois avoir été remise en cause par la Cour de cassation, dans un arrêt 8 juillet 1998(3), qui paraît cependant être revenue à sa jurisprudence initiale de 1987, dans un arrêt de février 2006(4) qui a décidé que l’absence de création de parties communes spéciales dans le règlement n’interdit pas de procéder à une répartition des charges spéciales par bâtiment si la nature indépendante de ce bâtiment le justifie.

Mais elle semble encore une fois être revenue à une jurisprudence plus stricte dans un arrêt de juillet 2006(5) en considérant que l’exonération de certains lots de la participation aux charges communes générales devait reposer sur une spécialisation des parties communes.

Face à un tel imbroglio jurisprudentiel, la majorité de la doctrine résume le droit positif actuel de la façon suivante : la spécialisation des charges est possible même en l’absence de spécialisation des parties communes. Mais, pour qu’il en soit ainsi, encore faut-il que les lots exonérés de charges soient dans une situation particulière. A défaut, la clause du règlement de copropriété pourrait être réputée non écrite.

(1) Cass. 3e civ. 8 juin 2011, n° 10-15.551.
(2) Cass. 3e civ.1er avril 1987, Bull. civ. III, n° 72.
(3) Cass. 3e civ. 8 juillet 1998, Bull. civ. III, n° 161.
(4) Cass. 3e civ.1er février 2006, Loyers et copr. 2006, 85.
(5) Cass. 3e civ. 4 juillet 2006, n° 05-11.058.